即时：瑞安【ān】新【xīn】天【tiān】地行政【zhèng】总裁张斌：城市更【gèng】新到了寻找突破的时候【hòu】，未来继续深耕上海市【shì】场

每经记者：包晶晶 每经编辑：魏文艺

“城市【shì】更【gèng】新，自大【dà】狂妄【wàng】的割裂【liè】式开发要不得，需要的是真正能够倾听过去、解【jiě】读【dú】历史，把神韵保留下来【lái】、把【bǎ】精髓保留下来。”

近日，瑞安房地产【chǎn】旗下负责商业投资和管理【lǐ】的瑞安新天地【dì】行【háng】政【zhèng】总裁张斌在接受《每日经济新闻》记者采【cǎi】访时表示【shì】，一个【gè】有着上【shàng】千年历史的古镇，呈现在人们眼前的可【kě】能是危房【fáng】、小加工厂常年随【suí】意排【pái】污等【děng】没落景象。“这种【zhǒng】古镇的保护与创新之间该怎么结合【hé】，就是摆在【zài】城市更新【xīn】企业面前【qián】最为现实的问题【tí】。”

【资料图】

作【zuò】为上【shàng】海32个历史风貌保护区之【zhī】一【yī】，位于【yú】上海【hǎi】青【qīng】浦的蟠龙古镇经过瑞安集团【tuán】历【lì】时9年的改造，目前已变身为集商业、住宅【zhái】、酒店【diàn】、绿【lǜ】地于一【yī】体的大型综合【hé】体——蟠龙天【tiān】地，整体规划【huá】超50万平【píng】方米，商【shāng】业面积5.3万平方米，公共绿地23万平方米。4月底开业的蟠龙【lóng】天地【dì】，在刚刚过去【qù】的【de】“五一”小【xiǎo】长假接待了110万人次的到访。

落地“城市微度假”概念

“城市更新最难的【de】部分是面对厚【hòu】重【chóng】的历史，怎么把历史转化为现代语【yǔ】言、融入当代人的审【shěn】美、变成当代人【rén】生活【huó】的一【yī】部【bù】分。很多不成功的模式【shì】是停在这【zhè】一步，所以我们反【fǎn】复强调不【bú】要快，一定要深入用心【xīn】。”

在张斌看来【lái】，城【chéng】市【shì】更新的第二个难点在于【yú】，这【zhè】种【zhǒng】类型【xíng】的项目，今天人【rén】们看到的是美好【hǎo】的那一【yī】面，而其原始形态真的会把很多人挡【dǎng】在【zài】门外。“千年的古镇没落到一定程度，呈【chéng】现在人【rén】们面前【qián】的是住户【hù】、作坊与【yǔ】小【xiǎo】加工厂【chǎng】常年随【suí】意排污【wū】，面对危房、黑臭河【hé】道，保护跟创新的之间怎么结合？”

“第三个挑【tiāo】战在于商业模式，一定是要有系统全面的解决方案，不【bú】能【néng】保【bǎo】留了【le】建筑，忘了商业；做【zuò】了商业，又忽【hū】略了【le】资【zī】本。就像一个交响乐队，每一【yī】个【gè】乐器的【de】声部或者是乐器【qì】间【jiān】能够很【hěn】好地协调，这也是我们在商业【yè】地产上【shàng】强调要慢一点的原因。”

瑞安集团以蟠龙天地项【xiàng】目正式落【luò】地【dì】“城市微度【dù】假【jiǎ】”概念，也向【xiàng】外界释放【fàng】了对【duì】于社区模式【shì】探索、公园商【shāng】业打造等的全新思考。

随着城市【shì】化进程加速，城【chéng】市更新需求也日益迫切【qiē】，在这一过程中，伴【bàn】随大量优质商业【yè】项【xiàng】目的【de】诞生，其【qí】中也不乏“披【pī】着古【gǔ】镇外衣的小商【shāng】品城”，以及不同【tóng】城市间【jiān】批量复制的标准化模版，可以说，城【chéng】市更新也到了【le】寻找突【tū】破的时候。

张斌坦言，“在城【chéng】市更新领域【yù】，特别是涉及古【gǔ】迹项目【mù】的【de】城【chéng】市【shì】更【gèng】新，简单复制标【biāo】准化产品的【de】逻辑完全不成立，原因就是时间、地域、人，这三个变量。尽管更新开【kāi】发【fā】的【de】理念【niàn】是一致的——就是【shì】传承和保护、创新的商业模式和现【xiàn】代人的结合，但加【jiā】入【rù】三个变量之【zhī】后【hòu】，就完全不【bú】同了。”

摒弃地产【chǎn】甲方的自我【wǒ】认知【zhī】，这是第一步。张斌坦【tǎn】言，“对待每一寸土地都要【yào】诚【chéng】惶诚恐【kǒng】。瑞安过去也吃过一些【xiē】亏，直【zhí】到今天【tiān】为止【zhǐ】，我们也【yě】摸索出【chū】一套能够持续的发【fā】展经【jīng】验。城市更新不是卖房子、赚快钱的方式，它的价【jià】值打【dǎ】造在【zài】于长期经营。”

张斌透露【lù】，瑞安新天【tiān】地的方法【fǎ】是告别甲【jiǎ】方与商户的二元【yuán】关系【xì】。“除了租一个场所给商户【hù】，更重要的是生态合【hé】作【zuò】伙伴关系，社区里最有意思的是多元【yuán】内【nèi】容、人的多元的【de】复合，应该去【qù】卖的不是【shì】一个点，是【shì】一【yī】条线【xiàn】甚至一个面。”

记者注意到，之前只在一线城市核【hé】心【xīn】地段开【kāi】店的Blue Bottle蓝瓶咖【kā】啡，也成为蟠龙天地首【shǒu】批开业的商【shāng】户之【zhī】一，而此前Blue Bottle在【zài】上海的店址【zhǐ】分【fèn】别位于苏州河【hé】畔、南京西路商圈和【hé】静安寺商【shāng】圈。将【jiāng】Blue Bottle开到【dào】青浦，依赖传【chuán】统【tǒng】招商模【mó】式恐怕很难做到。

据【jù】张斌【bīn】介绍，和Blue Bottle的合作还是基【jī】于双方在【zài】运营理【lǐ】念上融合。“我告【gào】诉他们，蟠龙天地是【shì】瑞安的作品，其中【zhōng】特色的江南文化可以【yǐ】令Blue Bottle打造出一【yī】些特色，我们非【fēi】常高兴【xìng】在江南古【gǔ】镇里合【hé】作一个【gè】全新的Blue Bottle，这种【zhǒng】互动也转化成了【le】双方【fāng】的深度【dù】融合。我们去打动比较【jiào】有话语权的品牌的一个方法，就是坚持做我【wǒ】们擅长做的事【shì】情。”

继续深耕和扩大上海市场

“开业【yè】只【zhī】是个【gè】开始，团队谋划的是未来20年应该【gāi】怎么做，一【yī】年一年应该怎么调整。”

据张斌还介绍，蟠龙天地“五一【yī】”期间开门迎客的百余家店铺，大【dà】约占了一【yī】期招商【shāng】140家【jiā】的80%，包括近20家【jiā】上海首店、超过60家区域首店，其中不乏全【quán】国首店及特别【bié】概念店，涵盖【gài】文【wén】化体【tǐ】验【yàn】、户【hù】外运动【dòng】、设计家居、品【pǐn】质生【shēng】活、中西美食等。

“140家已经不少了，我【wǒ】们还要发【fā】挥，还有很多好的品牌要放进来。开【kāi】业计划事【shì】实【shí】上分了好几个节点【diǎn】，目前只是【shì】第【dì】一阶【jiē】段开业，接下来每【měi】个季度会有一个节点【diǎn】，在这个季度里面【miàn】会有新的【de】内容【róng】呈现。”

据【jù】记者【zhě】观察，瑞安【ān】将蟠龙天地【dì】打造成“Urban retreat城【chéng】市微度假【jiǎ】”首个【gè】作品【pǐn】，似有在该领域发【fā】力加码【mǎ】投资的意愿。而蟠龙天地的开业，对【duì】于近几年谨慎【shèn】投资的瑞【ruì】安而言，可【kě】能也是商业加码的开始。

张斌告诉记者，在2022年【nián】行业非常艰难的情况下，瑞安仍然在武汉【hàn】长江边拿【ná】了120多万平方米的大开发【fā】项目，在上海杨浦获【huò】取了平凉地块的开发【fā】权以【yǐ】及浦东召稼【jià】楼古镇【zhèn】的开【kāi】发权【quán】。“今天【tiān】的市场【chǎng】，有【yǒu】些企业或出险、或【huò】考虑生【shēng】存，有些企业负【fù】债承压，我觉【jiào】得【dé】对我们来说【shuō】是非常好的一个发【fā】展时机。”

当前，一二【èr】线城市商【shāng】业地【dì】产出【chū】现分【fèn】化，在此【cǐ】背景下的商业地产扩张很难进行简单复制。

“分化【huà】意味【wèi】着国内【nèi】商业、地产的发展不再是整齐【qí】划一的，但市场【chǎng】规律一定【dìng】是以【yǐ】重要的城【chéng】市来带动区域【yù】，起到龙【lóng】头作用。另一【yī】个【gè】分化就是人群的分【fèn】化，背后的一个深层次的逻辑就是，我们【men】不【bú】要【yào】去想过去的那【nà】些所谓的标准产品【pǐn】，如做一【yī】个shoppingmall，然后【hòu】全国复制300个、500个，在分化的背景下是无法实现的。”

张【zhāng】斌表示，过去几【jǐ】年衣食住行等消费在赛道上【shàng】出现一些问题，线上销售分走了【le】约40%的销售额，因此线【xiàn】下商业要创新【xīn】、要差异【yì】化发【fā】展【zhǎn】，成为非【fēi】常大【dà】的【de】挑战。

“商业地【dì】产不能快的【de】一个【gè】原因就是【shì】因为要创新，不要去做简单的复制的东西。客户需求已经很多样化了【le】，供【gòng】应一【yī】定要跟个【gè】性化需求结合【hé】起来【lái】。”

“在创新的前提下，还要改【gǎi】变过【guò】去甲方【fāng】的心态，地产【chǎn】不【bú】是【shì】甲【jiǎ】方，全世【shì】界的【de】地产都是服务行业【yè】，所以【yǐ】不存在什么‘甲方爸爸’。除此之外，还要有好的心态，关注【zhù】客户【hù】需求的变化，不要用【yòng】一副眼镜去看【kàn】所有客户。甚至把文化做成IP，再深入到【dào】用创新去‘产生’文化，生成【chéng】自己的价值主张，让商【shāng】业【yè】与【yǔ】客群的互动不是只是【shì】看一看【kàn】。新的商业分化【huà】的【de】背【bèi】景【jǐng】下，我们【men】认为一个好的【de】服务商应【yīng】该有的【de】这样的一个远见【jiàn】。”

作为总部在上海的港资企业，深耕大本营的意愿仍坚定不移。

“目前瑞【ruì】安在上【shàng】海持有的商用物业170万【wàn】平方米，我们从香港【gǎng】到内地发展的第【dì】一【yī】个城【chéng】市【shì】就在上海，在过去【qù】的20多年【nián】里面，我们看【kàn】到这个城市进入了一个非常【cháng】快速发展的轨【guǐ】道。”

张斌由衷地说【shuō】，“未来在上海的发展，我【wǒ】们依然会坚【jiān】持我们一直在做的，用【yòng】城市【shì】更新【xīn】的手法，用【yòng】打造社区这样的一【yī】个大【dà】体量多功能复合的产品，继续深【shēn】耕和扩【kuò】大我【wǒ】们在【zài】上海这座城市的发展【zhǎn】。”