北京共有产权房细则来了！满五年可按市【shì】场价买卖【mài】，不满五【wǔ】年回【huí】购【gòu】价【jià】考虑“折【shé】旧与存款利率【lǜ】”|全球【qiú】最资讯

本报记者 董红艳 李贝贝 北京报道

9-22，北京住建委官【guān】网发布《关于加强已购共有产权住房 管理有关工作的通【tōng】知【zhī】（征求【qiú】意见稿）》（下称《通知》）公开征集意见的公告，以加【jiā】强北京已【yǐ】购共有产权住房回购【gòu】、再上【shàng】市等相关管理【lǐ】工【gōng】作。对已购共【gòng】有【yǒu】产【chǎn】权住房定【dìng】义、回购条件及方【fāng】式、上市交易【yì】细则【zé】、变更签约主体【tǐ】的路径、变更【gèng】不动产权证【zhèng】等多个方【fāng】面进行了明确【què】。

【资料图】

明确回购、上市细则

具体看来，回购方【fāng】面，《通【tōng】知【zhī】》明确【què】已购共有产权住房【fáng】家庭取【qǔ】得不动产权证未满5年的，不【bú】允许转让房【fáng】屋产权份额。不过，对于购房家庭因家庭【tíng】成员患大病导致家庭生活【huó】困难确需【xū】转让房屋产【chǎn】权【quán】份【fèn】额的【de】，可【kě】以申请代持机【jī】构回购。其他原因申【shēn】请【qǐng】回购的【de】，需要经过区住房行政【zhèng】管理部门会同区发展改革【gé】委、区财【cái】政、规划【huá】和自然【rán】资源委区分局、区民政等部门召开联席会【huì】审议通过【guò】。

值得【dé】注意【yì】的是，对于回购的价格，《通知》也作出了清【qīng】晰的规定。回购【gòu】价格【gé】按照购【gòu】买价格并考虑折【shé】旧和物价水平【píng】等因素确定，计算公式【shì】为：回购房屋总价=房屋原购【gòu】买【mǎi】价格×（1-折旧率×t1+物价水平【píng】指数×t2）。并确定年折旧率为【wéi】2%，物价【jià】水【shuǐ】平【píng】指数暂取【qǔ】定回购时点【diǎn】中国【guó】人民银行公布的一年至三年【nián】定期存款利率（目前一年期为【wéi】1.65%，二年期为2.15%，三【sān】年期为2.60%）。t1为折旧计算【suàn】周期，自房屋交用之日【rì】起【qǐ】至回【huí】购【gòu】协议【yì】签订之日止，单位【wèi】为年【nián】，保【bǎo】留4位小数；t2为资金支付计【jì】算周期，为合同签【qiān】订之【zhī】日【rì】起至回购协议签订之日【rì】止，单位为年，保留4位小数。

也【yě】就【jiù】是说【shuō】，如果购房者在9-22签订购房合同【tóng】购【gòu】置了总价【jià】250万元的70%产权的共有产权房，于9-22交付，且在9-22，取得了【le】不动产【chǎn】权【quán】证，但是后【hòu】来因【yīn】为家人重病【bìng】，向代【dài】持机构【gòu】申请了回购，并于9-22签订了回购【gòu】协议。那么购房者【zhě】的回购总价【jià】则为250×（9-22%×3+2.6%×4）=261万元【yuán】，相对买入价格，总价【jià】上涨了约11万元。

郭毅认【rèn】为，回购考虑到折现率和物价【jià】水平，在【zài】“一减一增【zēng】”之间，能够【gòu】对住房的价格【gé】进行更加合【hé】理【lǐ】的判定【dìng】，既考虑到客【kè】观上房子的【de】损耗，同时也考虑到这【zhè】个物价上涨对【duì】于房屋【wū】价值的提【tí】升【shēng】的意义，还是非常科学的。

上市【shì】交易方面，《通知》指出，已购共有产权住房家庭取得不动产【chǎn】权【quán】证满5年的，可按【àn】市场价格【gé】转让【ràng】所购房屋产权【quán】份额。新购【gòu】房人获【huò】得房屋【wū】产【chǎn】权【quán】性质【zhì】仍为“共有【yǒu】产权住房”，所占【zhàn】房屋产权份【fèn】额比例不变。除此以外，《通【tōng】知》还【hái】对【duì】多种特殊情况之下，不动产权证的变更和共有产权房的流通作【zuò】出【chū】了【le】较为明确的指示，并且对违规出【chū】租等【děng】情形提出了惩治措施【shī】。

对于本次政策的意【yì】义，合硕【shuò】机构首席分析师郭毅在接受《华夏【xià】时报【bào】》记者采访时表示，共有产权住房【fáng】是【shì】一种全新【xīn】的住房保障，在设计初期【qī】并没【méi】有【yǒu】完全做到完备和成【chéng】熟的状态。此次政【zhèng】策，是对共同共有产权住房退【tuì】出机制的整体修【xiū】订，让共有产权住房体系购【gòu】买、流通、退【tuì】出机【jī】制形成一【yī】个【gè】完整的【de】闭环。该政策给相【xiàng】关家庭【tíng】一个合【hé】理的资产变现的通道【dào】，购房【fáng】者【zhě】可以【yǐ】根据自己【jǐ】的不同的情【qíng】况去【qù】选择对应的资产处理方式。

市场走势将会怎样？

公开消息显示，9-22，北京推出的第一个【gè】共【gòng】有产权【quán】房朝阳区锦都家园便吸引了12万人摇号【hào】抢【qiǎng】购427套【tào】房源【yuán】。并且自此之后，多个共有产权项目均【jun1】遭到购【gòu】房【fáng】者抢购。

2022年4月，北京大兴区中建【jiàn】鄂旅投的星海星光里【lǐ】推出1095套共【gòng】有产权【quán】房【fáng】，销售均价为【wéi】29000元/平米，价【jià】格不及【jí】合生【shēng】me悦的一半，全装修交房，购【gòu】房人产权比例70%，很【hěn】快售卖一空。其中，在北京【jīng】生活【huó】多年的张露【lù】（化名）是成功【gōng】买入者之一。

张【zhāng】露【lù】告诉《华夏【xià】时报》记者，以【yǐ】前就听说共有产权房可以【yǐ】交易，但【dàn】是并没【méi】有出【chū】细则，现在和限竞房一样，也能在【zài】拿证5年以后进行市场【chǎng】交易了。不过【guò】，对于【yú】拿证【zhèng】5年的年限要求，张【zhāng】露表【biǎo】示，我【wǒ】们买房【fáng】子是为了住，并不是投资，也没有那【nà】么多闲钱去考虑其【qí】他的房子，所以对这个并不是很在乎。

记者【zhě】从星【xīng】海星光【guāng】里【lǐ】的销售人【rén】员处【chù】了解到，该楼盘本来计【jì】划明年年底【dǐ】交房，不过现在工程进度挺快【kuài】，所以有可【kě】能今年提前交房【fáng】。近期我们将加推二【èr】期1330套房源，预计到时候来购买的【de】人【rén】肯定也还【hái】是会不少【shǎo】。

关注【zhù】该楼盘的购房【fáng】者周【zhōu】云（化名）告诉《华夏时报》记者【zhě】，共有产权房的购房【fáng】的门槛还是比较高的【de】，外地户口需要【yào】满足连【lián】续五年社保的【de】要求，而【ér】且还有优先等级【jí】。买【mǎi】这个楼盘【pán】，如果不是大【dà】兴区的社【shè】保的【de】话，只能排队【duì】在第五组，也就是【shì】最后一组。“我打算去碰碰运气，不过感觉应【yīng】该排不到”。

郭毅认为，当前，北【běi】京楼市【shì】刚【gāng】需购房家庭【tíng】是市场的主【zhǔ】力，市场【chǎng】上【shàng】还是会有刚【gāng】需购房【fáng】家庭愿意为共有产权房买【mǎi】单，毕竟共有产权房也【yě】是带有产权【quán】性【xìng】质的【de】住房，也能够捆绑学区等公共【gòng】福利。

对于未【wèi】来共【gòng】有产【chǎn】权住房的价【jià】格走势，郭【guō】毅认为，共【gòng】有产权【quán】房在持有五年以上的时【shí】间后才能上市进行交易【yì】，在这【zhè】段较长的【de】时间内，北京的整体房【fáng】价水平可【kě】能已经有了一定程度的提升。而【ér】且共有产【chǎn】权【quán】房的【de】质量跟商品房处在较【jiào】为齐平的水准，定【dìng】价远【yuǎn】低于市【shì】场价格，所【suǒ】以【yǐ】在【zài】多【duō】年后交易，共有产权房还是【shì】具有一些升值空间。不过【guò】，共有产权房在流通中，还【hái】是要保持特有的产【chǎn】权性质【zhì】，这也会相【xiàng】对应影响共有【yǒu】产权房升【shēng】值【zhí】空间【jiān】。所以共有产权房的【de】升值【zhí】幅度肯【kěn】定是远低于周【zhōu】边商品房的，同时，共有产权房的增值空间也和商品房一样受【shòu】到区位、交【jiāo】通以及【jí】配套等多【duō】方面【miàn】因素的影响。

责任编辑：张蓓 主编：张豫宁