焦点观察：公募REITs上市两周年：不畏浮云遮望眼

【路在何方】

当前公募REITs市场风险释放已较为充分，长期投资价值显现。

(资料图片)

何桂婷

公募REITs(不动产投资信托【tuō】基金)首批产【chǎn】品在中国【guó】上市至今【jīn】，正好两年时【shí】间。两年中，市场情绪【xù】经历了从观望到高【gāo】涨【zhǎng】再到【dào】震荡下【xià】行的大起【qǐ】大落，市场【chǎng】参与【yǔ】者对此【cǐ】都印象深刻。当【dāng】下怎么【me】看，未来【lái】怎么办，不仅对公募REITs的发行方提【tí】出了挑【tiāo】战，更是摆在机构投【tóu】资者面前【qián】的【de】一道难【nán】题。在目前的市场低迷期，保【bǎo】险资【zī】金作为【wéi】专业的【de】机构投资人，也是长线【xiàn】资金的【de】代表，应该【gāi】更加理性地看待这个市场，才能【néng】拨开迷【mí】雾、抓住本质、辨明方向。

第【dì】一，REITs作【zuò】为保险资【zī】产配置的【de】战略性机遇，不【bú】会随市场的【de】短期波动而改变。对比国际经【jīng】验来看，美国REITs发展半【bàn】个多【duō】世纪至今，经历了多次【cì】波折，起初发展也是【shì】非常缓慢【màn】，在【zài】推出后第28年总市【shì】值规模才突破100亿美【měi】元【yuán】，但在政策逐步完善、资金面逐步丰富的背景下，REITs的【de】市场规模出现【xiàn】两【liǎng】次跨越式增【zēng】长，投资价值得到了【le】长线资金认可，相应地【dì】也为【wéi】长线资金带【dài】来了丰【fēng】厚回【huí】报。中国REITs市【shì】场发【fā】育之初【chū】就充【chōng】分【fèn】吸收了海【hǎi】外【wài】经【jīng】验，发展速度呈现【xiàn】出跨越式状态，两年【nián】时间发行规模接近1000亿，市场波动也【yě】会较【jiào】为显著。但REITs市场本身具有广阔【kuò】容量前景，按存量资产转【zhuǎn】换估算市值【zhí】规模将达到【dào】5万亿元，是配置型【xíng】保险【xiǎn】资金应对优质资产荒的必然【rán】选择。

第二，公募REITs作为【wéi】全【quán】新投【tóu】资品种，其【qí】震荡波动本身也将成【chéng】为顶层政策【cè】配套和市场机制【zhì】完善的关【guān】键助力。目前【qián】公募REITs市场规模【mó】及产品丰富程度【dù】仍然有限，监【jiān】管层、原始权【quán】益人、投资人，包括各类中介机构都在摸索阶段【duàn】。同时宏【hóng】观【guān】经济和底【dǐ】层【céng】资产所处的产业【yè】环境【jìng】正在出现的风险，都恰好【hǎo】在这【zhè】一【yī】时期【qī】通过【guò】REITs市场反映出来。而目前【qián】公募REITs项目在申报过程中采取了【le】比【bǐ】上市公司【sī】还要严【yán】格的审核流【liú】程和审核尺度，可以预见【jiàn】的是，法律规范及政策规制都【dōu】将针对所暴露的【de】风险予【yǔ】以调【diào】整【zhěng】和【hé】放松。因此，作为【wéi】长线资金的【de】代表，险资更应该在【zài】市【shì】场震荡期“不畏浮云遮【zhē】望眼”，紧密观察乃至【zhì】适【shì】时【shí】参与相关政【zhèng】策法规的完善过程中，从而助【zhù】推市场低迷期演变为政策完善期乃至投资【zī】机遇期。

第三，作为优质【zhì】存【cún】量基础设施资【zī】产的载【zǎi】体，REITs产品的【de】内在价值需要【yào】更【gèng】深入地挖掘和【hé】发现。本【běn】轮REITs市【shì】场波动下【xià】行的幅度已经远【yuǎn】远偏【piān】离了基本面，但现在市场仍然没有太大起色，原因可能在于各类投【tóu】资人尚未【wèi】对REITs产品这【zhè】个新兴品【pǐn】种进【jìn】行更加深【shēn】入的【de】研究分【fèn】析，对其【qí】收【shōu】益和波动【dòng】的特征【zhēng】、配置和投资策略的选择没有清晰的认知，操【cāo】作同向性比较明显。而经过【guò】层层筛选上市后的公募REITs底层资【zī】产【chǎn】，是【shì】目【mù】前存量基础设施【shī】资【zī】产中的优质代表，但具体到不同业态【tài】、不同【tóng】资【zī】产仍【réng】然有优【yōu】劣之分，匹配不同属性的资金也【yě】需要有所甄别和挑选，只【zhī】有【yǒu】当【dāng】不同投【tóu】资人对【duì】同类资产【chǎn】的价值形成有差别的判断后，市场交易行为才会变【biàn】得更【gèng】加丰富，市场流【liú】动【dòng】性才【cái】会变得更加充裕，市场规模才能不断得到扩大。

第四，中国经济正在经历转型升级，传【chuán】统【tǒng】发展模式【shì】难以维系，新【xīn】的【de】发展动能尚未形成【chéng】，那【nà】么向存量要【yào】增量、向管【guǎn】理要效益则是必然的路径。庞大规模【mó】的基础设施【shī】资产通过REITs向投【tóu】资【zī】者发售，再通过精【jīng】细【xì】化的运营管【guǎn】理获取稳定现金流，不仅丰【fēng】富了标准化投资品种，降低【dī】了投资者的参与门槛，让REITs成为深化金融供给【gěi】侧结构【gòu】性改革的重要工【gōng】具，更重要的是通过绩效激励【lì】提【tí】升了基础资产【chǎn】的管理质量，让基础设施资产更加高质【zhì】量地服务于实【shí】体经济【jì】建设【shè】，其收益获【huò】取机制也使REITs成为了【le】帮【bāng】助【zhù】险资【zī】抵御利【lì】率下【xià】行风险穿越经【jīng】济周【zhōu】期的重要工具。

诚然，公募REITs市场仍有诸多不【bú】完【wán】善【shàn】的地【dì】方，包括监管政策有待【dài】继续完善，多元【yuán】投资主【zhǔ】体进【jìn】一步引入，市场机制建【jiàn】设需要不断【duàn】加强，但“梅花香【xiāng】自【zì】苦寒来【lái】”，只有守住含【hán】苞的寂寞才能享受绽放的芬芳。当前公募【mù】REITs市场【chǎng】风【fēng】险释放已较为充分【fèn】，长期投资价值【zhí】显现，险资应加大对REITs投资价值的【de】分析研判力度【dù】，承担好负责任投资者角色，为REITs市场的发展壮【zhuàng】大做出应有的贡【gòng】献【xiàn】，将REITs市场真正发展成为【wéi】落实【shí】国【guó】家【jiā】战【zhàn】略、服务【wù】实体经济特别【bié】是支【zhī】持“两【liǎng】新一【yī】重【chóng】”的使命载体。

（作者系中再资产投资与创新研究中心分析师）

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