公【gōng】募REITs常态化【huà】发行迈出关【guān】键一步 首批4单扩募【mù】项目更新“进度【dù】条”

首批【pī】4单公募REITs扩募项目更新“进【jìn】度条”。9-21，博时基金【jīn】、中金基【jī】金、华安基【jī】金、红土创新基金等4家基【jī】金【jīn】管理人，分别发布以通【tōng】讯方式召开公募REITs基【jī】金份【fèn】额持有人大会的提示性公告。会议审议事项主【zhǔ】要【yào】为扩募及【jí】新购【gòu】入资产，此外部分会【huì】议【yì】审【shěn】议事项还包括引入战略投资【zī】者、延长基金合同期限等【děng】。

(资料图片仅供参考)

进入实质性阶段

“根据扩募发售对象【xiàng】的不同，公募REITs扩募分为向原持有人【rén】配售、公开扩募【mù】、定向扩【kuò】募【mù】等三种【zhǒng】方【fāng】式。扩募的定价需要权衡REITs原持有人的利益、新投资者的利益和原始权益人【rén】的利益，还需要考虑REITs的二级市场价格等因素。”博时蛇口【kǒu】产园REIT基金【jīn】经【jīng】理刘玄【xuán】对《证【zhèng】券日报【bào】》记者【zhě】表示，扩【kuò】募定价【jià】对于拟新【xīn】购入【rù】资【zī】产的范围、交易【yì】价格或价格【gé】区【qū】间、定价方式【shì】或定价依据以及其他相关内容均【jun1】需经【jīng】基【jī】金份额持有人【rén】大【dà】会审议、表决，基金管理【lǐ】人将充分保障基金份额持有人【rén】的相关权益。

根据相【xiàng】关公告，中【zhōng】金普洛斯REIT本【běn】次扩募拟发售金额不高于18.53亿元（含）且不低【dī】于【yú】18.21亿元（含【hán】），拟发售份【fèn】额上限为4.58亿份（含【hán】）；华安张江光【guāng】大REIT本次扩募【mù】拟【nǐ】发售金额上限为16.40亿元（含），拟发售份额上【shàng】限【xiàn】为4.85亿份（含）；博时蛇口产园REIT本次扩募拟发售金额不【bú】超过13.478亿元（含），拟【nǐ】发售份额不超过5.768亿份（含）；红【hóng】土创【chuàng】新【xīn】盐田港REIT本【běn】次扩募拟发售金额不超【chāo】过4.148亿【yì】元（含），拟【nǐ】发售份额上【shàng】限【xiàn】为1.6亿份【fèn】（含）。

“此次【cì】博时蛇口产园【yuán】REIT扩募项目资产【chǎn】类型涵盖了科研生产用【yòng】房，在资产类型和【hé】区域【yù】上【shàng】提升【shēng】了博时蛇口产园REIT底层资产的分散度。”刘玄介【jiè】绍，在【zài】项目【mù】的运营管【guǎn】理【lǐ】模式上【shàng】，仍延【yán】续由外【wài】部受托运营管理机构提【tí】供运营【yíng】及物业管理服务的模式。

中【zhōng】金基金相关负责人告诉【sù】《证券日【rì】报》记【jì】者，中金【jīn】普洛斯REIT本次通过扩募再【zài】次置【zhì】入【rù】优质资产，将【jiāng】提高公募REITs作为资产【chǎn】上市平台持续的成长空【kōng】间和经【jīng】营【yíng】活力。同时，拟【nǐ】新购入【rù】的3项基础设施资产是对基【jī】金【jīn】已【yǐ】持有资产覆盖区域的补充，有利于【yú】拓展本基金持有的仓储物【wù】流园辐射范【fàn】围【wéi】，形成全国网络化布局，同时有【yǒu】利于提高基金【jīn】的投资分散性、运【yùn】营稳定【dìng】性，争取实现资产增【zēng】值。

在上海【hǎi】证券基【jī】金评价研究中心【xīn】高【gāo】级基【jī】金分析师孙桂平【píng】看来，首批4单公募REITs扩募项目主要集中在产权类公【gōng】募REITs上，包【bāo】括2单【dān】仓储【chǔ】物流项目、2单产业【yè】园区项目。本次【cì】REITs扩募资【zī】产运营稳定，且均【jun1】为优质资产【chǎn】，扩募项目的【de】落地为REITs市场【chǎng】发展打【dǎ】开新空间，将【jiāng】推动【dòng】未发行REITs的管理人积极【jí】发行REITs产品【pǐn】，从而使市【shì】场步入新【xīn】REITs发行和【hé】存量REITs扩募【mù】共同发展的新阶段，有利于加快【kuài】存量资产盘活和增【zēng】量资产建设【shè】，提升基础设施投资水【shuǐ】平【píng】，推【tuī】动行业高质量发展。

谈及首【shǒu】批REITs扩募项目【mù】落地的意义，刘玄认为，这是进【jìn】一步推动公募REITs常态化【huà】发【fā】行【háng】和【hé】市场规【guī】范健康发展的关【guān】键举措【cuò】，体【tǐ】现出REITs具备较【jiào】强的成长【zhǎng】性以及能够合理扩大有【yǒu】效投资的市场【chǎng】价值。

积极储备优质项目

除有序推【tuī】进公募REITs扩募工作外【wài】，多【duō】家基金管理人还持续提升REITs的【de】主动管理及项目运营【yíng】能力，积【jī】极【jí】储【chǔ】备优质项目。

刘玄介绍，博时基金高【gāo】度重视【shì】公募REITs业【yè】务的发【fā】展，积极搭建【jiàn】投【tóu】资【zī】及【jí】运营人才梯【tī】队，持续进行专业化培养，打造REITs核心竞争【zhēng】力。目前，博时基【jī】金【jīn】正在推进多只REITs项目，总【zǒng】规模逾百亿元【yuán】，涉及园区、光【guāng】伏、风电、公路、路桥【qiáo】、文旅等多类资产【chǎn】。

中金基金也有【yǒu】多【duō】只储备公募REITs项【xiàng】目处于申报阶段。中金【jīn】基金【jīn】相关负责人表示，“未来，中【zhōng】金【jīn】基金将继【jì】续【xù】加强REITs领域的投入【rù】，聚焦打【dǎ】造业内领先【xiān】的基础设施投资与运营团队，积极【jí】参【cān】与REITs创新实践【jiàn】，致力于【yú】实现资产持续稳健运营，探索不同类型优质基础【chǔ】设施资产【chǎn】的扩【kuò】容、扩募。”

受访专家普遍认【rèn】为，扩募将给整个REITs市场生态带来深刻影响【xiǎng】。孙桂【guì】平表示【shì】，公募REITs扩募，一是有助于REITs规模增长【zhǎng】，提升产品流动性，进一步【bù】增【zēng】强REITs对机构投【tóu】资者【zhě】的吸引力；二是有助于运营稳【wěn】定性，通过扩募提【tí】升REITs持【chí】有基础设施资【zī】产【chǎn】的【de】分【fèn】散【sàn】性【xìng】，降低某一资产【chǎn】出【chū】现经营风【fēng】险对整【zhěng】个REITs产【chǎn】品【pǐn】的【de】影响；三是有助于REITs做大做强，充分发挥REITs作为基础【chǔ】设施专【zhuān】业【yè】运营平台的功【gōng】能，最大程度体【tǐ】现基础设施资产【chǎn】市场价值。

孙桂【guì】平认为，“未来同类型【xíng】公募REITs之间的长期表【biǎo】现【xiàn】将存在一定分化，优质资产【chǎn】将越来越向更好的REITs管理【lǐ】人【rén】集中。”

本报记者 昌校宇