物业销售结转缩减 产业园区复常的几大抓手

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（9-22）过去的【de】几【jǐ】年里，市场环【huán】境发生了【le】很大的变化，产业园运营【yíng】商遇到的问题是【shì】多方面的，困难是前【qián】所【suǒ】未有【yǒu】的。

从【cóng】2023年一季度业绩看，在观点【diǎn】指数重点监测的产业运营企业中【zhōng】，13家样本上市企业有8家营收下【xià】降，归母净【jìng】利润下跌【diē】的同【tóng】样有8家。过半【bàn】数企业一季【jì】度表现【xiàn】不佳【jiā】，主要源于物业销【xiāo】售结【jié】转【zhuǎn】缩减。

去年同【tóng】期由于疫情影响，园区运营企业业【yè】绩受到【dào】重大【dà】冲击，因【yīn】而【ér】大量企业有动机在一【yī】季度集中结转【zhuǎn】物业【yè】销售【shòu】收入以粉饰业【yè】绩。而今【jīn】年同期【qī】再【zài】无【wú】该【gāi】项发生，因而引致该【gāi】部分【fèn】企业业绩出现大幅下滑。除此之外，免租政策对国资园区运营商现金流带来较大的【de】冲【chōng】击，疫情【qíng】三年断断续续的免【miǎn】租时【shí】间叠加起来【lái】达到一年之久。

要关注到的是，公募REITs的出现，以及各种【zhǒng】发行和扩募规则【zé】的完【wán】善【shàn】，给【gěi】了园区【qū】持有者一【yī】个良好的退出渠道，为园【yuán】区开发【fā】商提供了长效的资金【jīn】来源【yuán】。一众园【yuán】区运营商对【duì】外【wài】表示公募REITs的出现在一【yī】定程度【dù】上改变了园区经【jīng】营的逻辑。

随【suí】着园区【qū】公募REITs退出【chū】渠道的全面【miàn】打通，位【wèi】于链【liàn】条前端的【de】Pre-REITs基金也接踵而【ér】至，未来更多的产业园和物流【liú】园都将以市场化的逻辑【jí】来决策和操【cāo】盘，自持园区的面貌将焕然一【yī】新【xīn】。

不过【guò】，现时发行【háng】的园【yuán】区【qū】REITs仍以【yǐ】国资园区为主，民营园区发行REITs依然有困难，退场者不【bú】在少数，客观上存在着“国进民退”的现象。如今【jīn】，各地方【fāng】也意【yì】识到了【le】强链补链的必要性。在一些细【xì】分【fèn】领域“特专精”的企业，由于需【xū】求过于细致和分散，政府受制于预【yù】算【suàn】、人员编制安【ān】排等影响【xiǎng】，难以完【wán】全把握【wò】，这就【jiù】需要发【fā】挥市场【chǎng】化主体【tǐ】的【de】作用【yòng】，也是未来民【mín】营产业投资【zī】商或运营商可【kě】以发挥的地方。

必须要承认【rèn】的是，政府在【zài】“招大引【yǐn】强【qiáng】”上【shàng】仍具【jù】有【yǒu】绝对优势，但【dàn】现【xiàn】时的新兴产业更讲【jiǎng】求上下游产【chǎn】业【yè】链的【de】链接，只有单一的大企业、“500强”并不能支撑起整【zhěng】个产业在地区【qū】的发【fā】展，若【ruò】企【qǐ】业只是为了优惠政策而来，自【zì】然会因为更优惠的政策而迁移。

为盘点以及借鉴那些在产业运营发展行【háng】业具【jù】有高度影响力【lì】的企业【yè】 ，观点指数【shù】研【yán】究【jiū】院通过【guò】对企业【yè】的长期跟【gēn】踪【zōng】与【yǔ】监测，并【bìng】结合各项指【zhǐ】标、数据【jù】进行分析研究，发【fā】布 “影响【xiǎng】力指数 • 2023年度影响力产业运营发展【zhǎn】企业”。

9-22，相关研究结果将在【zài】一【yī】年一度的行业盛会“博鳌房【fáng】地产【chǎn】论坛”上、在百家媒体【tǐ】和千【qiān】余名参会嘉【jiā】宾的见证下盛【shèng】大发布。

包【bāo】含【hán】“2023年度【dù】影响力产业运营发展企业”在内的系列【liè】博鳌风尚企业表【biǎo】现研究结果的发【fā】布，已经【jīng】成为房地【dì】产及【jí】新经济【jì】产业年度思【sī】想论坛——博鳌房【fáng】地产论坛的标志性事件，同时为所有积【jī】极向【xiàng】上【shàng】的企业及企业家【jiā】提供了一【yī】个提升社会声誉的平台。