李嘉诚围猎出险房企

久未在内地市场现身【shēn】的长实，因【yīn】为一宗对出险房【fáng】企的【de】债权收【shōu】购被推上【shàng】了风【fēng】口浪尖。

近日【rì】，市场消【xiāo】息称，由龙光地产与【yǔ】合景泰【tài】富发展联合打造的【de】香港豪宅凯玥项目相关债权或将变更，李【lǐ】嘉诚【chéng】旗下的长实集团【tuán】正与项目债权银【yín】行【háng】之【zhī】一的汇丰进行接触【chù】，希望接手该【gāi】项目【mù】相应债权【quán】。

21世纪【jì】经济报道记者【zhě】分【fèn】别从接近合【hé】景、龙光的人士处证实了这一消息。但两家房企对此反应强烈，纷【fēn】纷【fēn】跳出来【lái】罗【luó】列交易一旦【dàn】达成将对之带来的“负面影响”。更有市【shì】场声音直指，李【lǐ】嘉诚与长【zhǎng】实此【cǐ】举【jǔ】是“趁火打【dǎ】劫【jié】”，将两家出险房企【qǐ】推入深渊。

(相关资料图)

不得不承认的是【shì】，凯玥是合景、龙【lóng】光这【zhè】两家深陷债务【wù】泥【ní】淖的【de】出险房企手【shǒu】上为数不多的优质资产，在日后【hòu】债务重组【zǔ】的方案【àn】沟通中，这也是重要筹码【mǎ】。站在各自的【de】立【lì】场，两家房企的担忧与反抗，情【qíng】有可原【yuán】。

但长实、汇丰之间【jiān】的接洽，实【shí】在也不【bú】应该被过【guò】分苛责。在本【běn】轮房企出险的周期中，并不乏【fá】金融机构通过合【hé】理【lǐ】渠道维【wéi】护自【zì】身权益的先例，例如有银行接管了房企的【de】优质项目，又【yòu】如地【dì】方城投【tóu】参与金融机构的出【chū】险项目债务重组等。

以此可见，汇丰转【zhuǎn】让债【zhài】权，是正常【cháng】的商业【yè】行为。这在日后出险房企的债【zhài】权分【fèn】解和【hé】处置中，或将持续见到。合景【jǐng】、龙光的“出头”，则是出险【xiǎn】房企【qǐ】、金融机构之【zhī】间博【bó】弈的【de】侧影。

重要的筹码

合景、龙光在意凯玥项目，并非没有缘由。

公开资料【liào】显示，2017年，合景、龙光联合体以168亿港【gǎng】元的总价联合【hé】竞得这宗【zōng】地块，其【qí】规划【huá】总建筑面【miàn】积超76万平方呎（约【yuē】7万【wàn】平方米），为临海大型【xíng】市区住宅项目。根据测算【suàn】，凯玥项目总货【huò】值【zhí】约超【chāo】300亿港元。

鉴于这一项目的【de】超高货值，龙光、合景均将之加入到境外债重组的【de】增信范畴。接【jiē】近龙光【guāng】、合景的人【rén】士对21世纪经【jīng】济报道【dào】记者透【tòu】露，“在推动【dòng】境外债重组时【shí】，为【wéi】了【le】保障【zhàng】投资人的权益，凯【kǎi】玥项【xiàng】目债权在两家公司计划重组的范【fàn】畴之内【nèi】。”

龙【lóng】光与合景，均【jun1】是已经【jīng】出现债务违【wéi】约的房企，且目前均在境外债【zhài】重组的推进过程中【zhōng】。

其中，龙光原本计划在今【jīn】年3月前推出境外【wài】债重组方案，但【dàn】几经易稿，目前其整体【tǐ】方案【àn】还未最终完【wán】成【chéng】；合景则是于今年5月才正【zhèng】式【shì】宣布【bù】启【qǐ】动境外债重组，目前【qián】也尚没有重组的时间进【jìn】度表。

根据21世纪经济【jì】报道【dào】记者从两家房企的【de】债权人处获得的情况，两家房企在与债【zhài】权人【rén】沟通的过程中，均【jun1】将【jiāng】凯【kǎi】玥【yuè】项【xiàng】目视作重要资产【chǎn】。“这个是他们的筹码，项目货值高而且融资还比较克制，比较好【hǎo】变现。”一位境外债【zhài】投资者对21世【shì】纪经济报【bào】道【dào】记者【zhě】表示。

一位接近【jìn】龙光的人士也对【duì】记者【zhě】表示，“如果债权被【bèi】转让，若【ruò】是成功【gōng】了【le】对境外债的谈【tán】判【pàn】会带来很大的【de】阻力【lì】，会陷入困境甚至失败，境外展【zhǎn】期谈判，相应的对境内【nèi】正常生【shēng】产经营也会受到相应的影响【xiǎng】，可【kě】能会引发一系列问题。”

这也侧面印证了，合景、龙光对这宗资产的倚重。

为【wéi】了【le】保住【zhù】这宗【zōng】资产，合景【jǐng】、龙【lóng】光还在全力地维持其正常经营。据合景【jǐng】、龙光两【liǎng】家房企所透【tòu】露的消【xiāo】息，目前凯玥项目的银团贷款兑付情况正常，项目运【yùn】作也正常。

汇丰的无奈

尽管【guǎn】有超【chāo】高货【huò】值，也被两【liǎng】家房企【qǐ】视作是“救命稻草”，但凯玥的【de】销售状况，却不甚【shèn】理想。

一个确认的【de】事实是，凯玥项【xiàng】目通过销售【shòu】变现所【suǒ】能获得的现金流量【liàng】，其实十分【fèn】有【yǒu】限。

公开资【zī】料显示，凯玥项目于今【jīn】年1月【yuè】入市，而根据【jù】凯【kǎi】玥项目的成交纪录册，截【jié】至9-21，凯玥仅售出【chū】3套房源，成交【jiāo】总价【jià】在【zài】1.64亿-1.85亿港元之间，累计回【huí】收【shōu】资金约5.32亿港元。

入市近半年【nián】，如此的【de】销售成绩，或许就是汇丰“急了”的【de】原因【yīn】。从汇丰的业务【wù】情况来看，受【shòu】累于内【nèi】地部分房企的业务表【biǎo】现，汇丰本身也【yě】处【chù】在挑战中。

可见【jiàn】的【de】事实【shí】是，过去这几年，受【shòu】到【dào】内地部分房企表现的影响，汇丰房【fáng】地产风险敞口【kǒu】高企。

根据汇丰去年年报，汇丰【fēng】列账基准预期信贷【dài】损失【shī】为36亿美【měi】元【yuán】，同【tóng】比增加45.2亿美【měi】元，其中【zhōng】有一部【bù】分来【lái】自“内地商业房地产【chǎn】行业的现【xiàn】行发展而作出的准备”。

据汇丰控股首席财务【wù】官【guān】艾桥智透露，截至去年底，对【duì】内地【dì】商业地产的风险敞口【kǒu】总额【é】为168亿美【měi】元，当中香港【gǎng】业务入账风【fēng】险敞口为94亿【yì】美元。其【qí】预测2023财年的列账基准【zhǔn】预期信贷【dài】损失提拨约【yuē】为【wéi】40个基点。

“汇丰和【hé】恒生【shēng】的【de】地产【chǎn】风险敞口【kǒu】确实比较大，所以要把一些债权挪【nuó】出去【qù】，处在比较【jiào】可控【kòng】的范围。”一位香港金融机构的人士对21世纪经济报【bào】道记【jì】者分析道【dào】。

在此【cǐ】背景下，汇丰接【jiē】洽凯【kǎi】玥债权转让，在【zài】资本市场看来【lái】，实乃常规操作。

而据21世纪经济【jì】报道了解，长实已经通过汇丰与其他为【wéi】凯玥提供【gòng】贷款的【de】债权银团协商，意欲【yù】收购这笔约102亿港元【yuán】贷【dài】款的多数权【quán】益。一【yī】位【wèi】了【le】解情况的人【rén】士【shì】称，此次【cì】银【yín】团【tuán】权益【yì】出【chū】售，仅仅是汇丰等少数银【yín】行的主张，大多数银行并没有出售计划。

长实的算盘

长实和凯【kǎi】玥地块，之前也有渊【yuān】源【yuán】。在2017年【nián】这宗地块的投标中【zhōng】，长实也曾【céng】参【cān】与其中，只不过败【bài】给了龙光【guāng】、合景的联合体。

而长实在此时接洽债【zhài】权收购【gòu】，很符合其擅长的商业【yè】操作方【fāng】式，也即是“低买高卖”。这两年，长实也不断在中国内地【dì】、中【zhōng】国香【xiāng】港寻觅投【tóu】资机【jī】会，目前成功的【de】案例有，去【qù】年12月以远低于市场预期【qī】的【de】价格中标香港启德地块【kuài】，以【yǐ】及【jí】现身在去年【nián】广州的集中供地中【zhōng】。

因此，长实看【kàn】中凯【kǎi】玥项目，在市场【chǎng】看来并不出乎意料。长【zhǎng】实【shí】目前并未对外回【huí】应与这宗交易的【de】任何信息，但在资本市场看来，这宗交易【yì】如若【ruò】最终达成，也是在【zài】正常的框【kuàng】架之内【nèi】。

站在【zài】出【chū】险房【fáng】企的立场，交易本身【shēn】达【dá】成可能会带来【lái】的各种【zhǒng】连锁反应的确可能存在【zài】，但金融机构也并非【fēi】等闲之辈，他们本身就【jiù】有各种合规【guī】的渠道行【háng】使权利。

“出险【xiǎn】房企的诉【sù】求【qiú】无非【fēi】就是，债权人你跟我绑在一条船上，你不能够采取任何行动，不【bú】能【néng】够【gòu】催债，也不【bú】要行【háng】使【shǐ】任何权利。”一位不愿具名的券商机构【gòu】人士对21世纪【jì】经【jīng】济报道记者分析。

可供对比【bǐ】的是，中信银行【háng】对佳兆【zhào】业债权处置这一样本，中信银【yín】行【háng】作为佳兆业【yè】的【de】大【dà】债主【zhǔ】，通过【guò】服务信托的【de】模式接手其旗下位于深圳的【de】多个优【yōu】质项目【mù】，由中信城【chéng】开负责融资代建并提供一定资【zī】金【jīn】盘活项目，而项目【mù】权益最终的分配则【zé】是要【yào】在中【zhōng】信银行和中信城开【kāi】收回对应【yīng】收益后，才【cái】能够归属于佳兆业所有。

除此【cǐ】以外，在出险房【fáng】企的化险名单上【shàng】，也【yě】并不乏债权方【fāng】直【zhí】接【jiē】接管项目的事【shì】件，这在近【jìn】两年来，并不罕见。

再【zài】将目光聚【jù】焦于凯【kǎi】玥项目，在许多资【zī】本市场人士乃至了解交【jiāo】易的人士【shì】看来，也多数不认为债权转让之【zhī】间有不【bú】合规【guī】矩【jǔ】的地方。

“汇丰是【shì】债权人，即便要转【zhuǎn】让，合景和龙【lóng】光的话【huà】语权也不会太【tài】大。他【tā】们可【kě】以【yǐ】表达【dá】不同意见，但最终结果见仁见智吧。”一位了【le】解交易的人【rén】士分析称。

合景、龙光的【de】诉【sù】求，是当下出险房企的【de】侧影。他们意图改变什么，但手上【shàng】的【de】筹码或【huò】许不支持。随【suí】着【zhe】债务重组推进深水区，金融机【jī】构与出险房企之【zhī】间的【de】博弈将会持续，还会【huì】有更多的合【hé】景、龙光【guāng】站出来【lái】，对【duì】金融机构说【shuō】“不”。