这些旧改入市，神仙都要抖一抖

旧改，一直是楼市中重要的变数。

伴随着旧【jiù】改的关【guān】键词，往往【wǎng】是好地段、体量大、配【pèi】套完【wán】善、价格有竞争【zhēng】力。

说【shuō】白了，旧【jiù】改【gǎi】一旦能孵化【huà】成功，杀出【chū】来的融资商品房往往能卷到这【zhè】片区域。

(资料图片仅供参考)

旧改最大的问题就是慢。

现在，房企做旧改就像以【yǐ】前打魔【mó】兽刷副【fù】本【běn】，每关都有个S级的【de】Boss守着。

终于等到商品房【fáng】要【yào】入市的时候，一看“我去【qù】，魔兽【shòu】都要停服了...”

去年【nián】末，我们统计了十几个【gè】可能会【huì】在2023年入市的旧改【gǎi】，像冼村、新市头、双【shuāng】沙、南【nán】浦等等【děng】。

无一例外，他们上半年全都鸽了。

于是，2023年接近【jìn】过半，我们重新【xīn】整理【lǐ】了一份大【dà】家【jiā】关注度比较高，问比较多的【de】几个旧改项目【mù】聊聊近况【kuàng】。

这一批旧改都很可【kě】能在年内入【rù】市，不少已经出【chū】了户型，只等预【yù】售证、土地证了。

有珠江新【xīn】城【chéng】的Last Dance，另类小清新的罗边，准备【bèi】投票推【tuī】平的鹤洞...

花样很多，慢慢看。

冼村旧改

由于办公室在猎德附近，我每天上班都会经过冼村旧改。

眼看着它有一会，没一会的施工，确实挺唏嘘的。

作【zuò】为一个2015年正式全面【miàn】启动，总投资高达150亿【yì】的【de】旧改，因为各种原因【yīn】，推进【jìn】得比较慢。

不过有一说一，隔壁安置房亮灯的村民，是越来越多了。

今年，融资区终于有了眉目。

3月份，保利以协【xié】议【yì】出让的【de】方【fāng】式【shì】，拿下两【liǎng】宗建设用地，据【jù】说准备年内就动工。

项【xiàng】目命名为保利天御，计划【huá】建设3栋54F的超高层【céng】住宅，产品定位豪【háo】宅，户【hù】型建面约【yuē】240-450㎡。

按照20万【wàn】+的吹风价来【lái】算，上车价要接近【jìn】半个小【xiǎo】目【mù】标，瞄准的是城【chéng】市塔尖人群。

作为珠江新【xīn】城最后一个住【zhù】宅新【xīn】盘，保利天御不太缺客【kè】户，稀缺性就是价【jià】值的体【tǐ】现【xiàn】。

入市可能性☆☆☆，关注度☆☆☆☆☆，影响力☆☆☆☆☆

新市头旧改

案名为方圆滨江壹号，是一个位于客村的超小型旧改。

项【xiàng】目占地仅有2.7公顷，规【guī】划了【le】7栋9-22层的高【gāo】层住宅，包括回【huí】迁房、政府【fǔ】安置【zhì】房以及商品【pǐn】房。

其中，商品房住宅主要在A1#、A2#两栋，货量只有280套。

目前，透露出的【de】户型【xíng】有建面【miàn】约93平-104平2+1房两【liǎng】厅两【liǎng】卫、107平【píng】三房两厅两卫以及132平四房两厅两【liǎng】卫。

项目最大的优势是望广州塔+客村地铁站旁边，通勤和景观都不错。

广州塔，从来不缺爆点，旁边的楼盘一样。

项目吹风11万/平，上车价估计在1000万左右。

不过【guò】，内【nèi】部比较复杂，有底商+回迁房+政府【fǔ】房源，对于1000万+的客户来说【shuō】，私密【mì】性不够【gòu】。

四季和颂卖的不错，可能更加给开发商带来了信心。

280套左右的货量，开发商不急，反正等风来。

这个盘，造势造了两年多，要怎么卖只取决于开发商对市场的研判。

入市可能性☆☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆，影响力☆☆☆

双沙旧改

上一个【gè】巨无【wú】霸旧改万【wàn】科黄【huáng】埔新城入市后，市场反响【xiǎng】还不【bú】错，不由得让【ràng】大【dà】家期待双沙旧改的入市。

然而，以双【shuāng】沙合【hé】作【zuò】方合景【jǐng】、天伦的财务实力，没【méi】法独自【zì】推进旧改。于【yú】是【shì】，他们找来了知识【shí】城做大股东。

三家开发商【shāng】都【dōu】需要商品房快速【sù】入市【shì】回血，所以【yǐ】项目【mù】年内跑出来问题不大。

双沙【shā】位【wèi】于老黄埔的中心区域，向西走一点是文【wén】冲，向东【dōng】走【zǒu】一点是【shì】庙头。

公【gōng】共交通上，拥【yōng】有13号线双岗站以及5号线【xiàn】东【dōng】延线双【shuāng】沙站双地铁配【pèi】置。

值得注意的是，双沙有好几块居【jū】住用地可以【yǐ】南向望【wàng】江【jiāng】，这是很多【duō】老黄【huáng】埔旧改没有的。

这也是【shì】一个【gè】巨无霸项目，建新【xīn】总建筑面积近【jìn】240万【wàn】平，势必会冲【chōng】击整个老黄埔市场【chǎng】。

不【bú】要【yào】忘了，建面570万平的黄【huáng】埔新城【chéng】，还在【zài】卖第一期组团！还有城投入【rù】主后的庙头，也在抢【qiǎng】时间。

这几个大型旧改，估计能打架好几年。

整体来看，双沙位【wèi】置更好，还【hái】有江景+双地铁【tiě】，定【dìng】位肯【kěn】定会比【bǐ】几个盘要高一【yī】点。

双沙定价肯定是会钻，城光涨价后和臻珑府星航之间的空子。

部分望江组团，估计会和内部不望江的组团拉开价差。

在广州城区，南向望江=贵。

入市可能性☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆☆，影响力☆☆☆☆

鹤洞旧改

这么多年来，由于不少留守户没有签约，鹤洞旧改一直推进不顺利。

4月份，鹤洞村准备【bèi】强势推进这一【yī】难题，投【tóu】票强制收回土【tǔ】地，拆除建筑。

鹤洞旧改体量不大，如果一切顺利，商品房年内能跑出来。

鹤洞旧改位【wèi】于鹤洞大桥桥脚，广【guǎng】钢和广船的中间，一江【jiāng】之【zhī】隔就是【shì】海珠。

广【guǎng】船均价都已经卖到【dào】8万+，甚至有大【dà】户型【xíng】卖到了10万【wàn】+，广钢的【de】朗阅也【yě】卖【mài】到了7万/平。

鹤洞，这【zhè】个比【bǐ】较偏精【jīng】品的项目，论【lùn】居住【zhù】、江景打不过广船，论配套打不过广钢，要想打广船和广钢，只【zhī】能从价格【gé】上下【xià】手了【le】。

要【yào】知道，今年荔湾芳村特别卷，14个新盘嗷嗷待哺，鹤洞想分【fèn】一【yī】杯【bēi】羹，不【bú】容易啊【ā】。

入市可能性☆☆☆，市场关注度☆☆☆，影响力☆☆

小坪旧改

这个是老熟人了，项目案名为佳兆业城市广场。

从2020年筹备入市【shì】到现在，融资一期组团【tuán】已经封【fēng】顶了，项目还【hái】没开盘【pán】。

下面这张图，是我们在去年5月踩盘时候拍的...

主要原因还是佳兆业没钱，拿不到土地证和预售证。

项目首期【qī】户型为建面约79-123平【píng】的【de】9-22房，吹【chuī】风价5.9-22.5万/㎡。

小坪旧改属于泛白云新城板块，但其实离白云湖很近。

相对白【bái】云湖，小坪的位置更好、有地铁、有学校，还【hái】是【shì】一【yī】个【gè】大片【piàn】区的【de】旧改推进，但想在如今的市场，卖到6万【wàn】+，属于是在【zài】梦里了。

现阶段，3.9-22.2万/平的白云湖和9-22万/平的【de】白云新城，楼市【shì】去化表现算不【bú】上优【yōu】秀，佳兆业想卖得好【hǎo】，也只能【néng】被迫卷。

小坪【píng】旧改的体量【liàng】有【yǒu】大约【yuē】9000户，还是旧改孵【fū】化的，价格上能做比较大的浮动【dòng】，有【yǒu】战略空间。

近期，有粉丝在群里爆料：“小坪已经复工了”

现在就看佳兆业能不能咬咬牙，把土地证和预售证啃下来了。

入市可能性☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆☆，影响力☆☆☆☆

罗边旧改

案名为星河·盛世锦城，这个项目前两天聊过，就不展开太多了。

总结【jié】一下，拿了【le】土地证，融资区项目突破正负零，展示【shì】中心也【yě】搞得差不多了。

已经接近拿证，很有可能是这一批里最快开盘的项目。

相对于【yú】创新城其它的越【yuè】秀新盘【pán】，罗边旧改距离7号线板桥地铁站更近，低密度+低楼【lóu】层的居【jū】住【zhù】舒适度要更好，教育配套上【shàng】则要【yào】稍【shāo】微弱一点。

这个项目离【lí】还没开盘的【de】星汇锦城很近，有【yǒu】粉丝评论说：“这是锦【jǐn】城之战，盛世锦城VS星汇【huì】锦城！”

值得注意的【de】是【shì】，罗边有个融【róng】资地块【kuài】的【de】容【róng】积率甚至只【zhī】有2.09，在一堆容积率9-22的糙汉【hàn】旧改里，是个【gè】罕见的小清新。

罗边也没什么产业【yè】任务，现阶段【duàn】创新城吃好【hǎo】琶【pá】洲、大学城、万博的外溢，就够【gòu】这几【jǐ】个盘活的滋【zī】润了。

一句话，好好卖楼。

入市可能性☆☆☆☆☆，市场关注度☆☆☆☆，影响力☆☆☆