广【guǎng】州一【yī】物【wù】业公司擅用维【wéi】修基金改装楼顶 78名【míng】小区业主诉请恢复原状获法【fǎ】院支持【chí】

78名小区业主诉请恢复原状获法院支持（副题）

(资料图片)

人民【mín】法【fǎ】院报【bào】讯（记者 谢君源【yuán】 通讯员 赵【zhào】琦铭 陈婷【tíng】婷）近日，广东省【shěng】广州市中级人民法【fǎ】院二【èr】审审结一起物【wù】业服【fú】务合同纠纷案。

广州【zhōu】市某小区【qū】的楼栋顶层【céng】屋面【miàn】为斜顶【dǐng】式设【shè】计，屋面均铺设了装饰性【xìng】瓦片，风格统一，颇为美观。2018年，有业主发现小区F栋【dòng】楼顶【dǐng】屋面瓦片【piàn】存在个别松动【dòng】情况，遂通过信访渠道向区住建局反【fǎn】映。区住【zhù】建局【jú】依职能提供政策咨询和业务指导，认为物【wù】业公司【sī】应抓【zhuā】紧【jǐn】时【shí】间维修【xiū】屋面瓦片，紧【jǐn】急情况下可以启动应急维修【xiū】资金【jīn】。

2021年3月【yuè】，物业公司启动应【yīng】急维修资金【jīn】使用程序，单方委【wěi】托【tuō】某鉴定机【jī】构对F栋楼顶屋【wū】面进行【háng】了鉴定。鉴定机【jī】构【gòu】出具【jù】鉴定意见【jiàn】：F栋楼顶屋面局部瓦片存在开裂【liè】、破损、脱落及【jí】缺失现象【xiàng】，个别残存【cún】瓦片呈脱【tuō】落趋势【shì】，有安全隐患，认定屋面构件为一般损坏，应尽【jìn】快对【duì】损坏部【bù】位做【zuò】修缮处理。随后，物业公司在广州市物业专项【xiàng】维修【xiū】资金信【xìn】息管理系统登记创设“F栋楼顶屋【wū】面【miàn】瓦片【piàn】修复工程”项目并进行预算审价。

2021年【nián】6月，物业公司发出邀请【qǐng】招标文件，某装【zhuāng】饰公司中标。双方【fāng】经【jīng】协商，制定【dìng】了“铲除F栋楼顶原屋面的瓦片及其松【sōng】脱的砂【shā】浆结合层，重新做【zuò】防水层【céng】及涂【tú】料装【zhuāng】饰【shì】”的维修方案。F栋分为三个单【dān】元，物【wù】业公司【sī】仅在【zài】二单元一楼大堂张【zhāng】贴了公示维修方案。

2021年11月，某装饰公司在未【wèi】取得【dé】施工【gōng】许可证【zhèng】的情况下，铲【chǎn】除【chú】了F栋楼顶屋面部分瓦片【piàn】，拟以刷涂料的方【fāng】式进行维修，在刷涂料时，被F栋的刘先生【shēng】等业【yè】主【zhǔ】阻止。

2022年3月【yuè】，刘先【xiān】生等【děng】78户业主向法院【yuàn】提【tí】起诉讼，认【rèn】为物业公司未经业主同意擅自施工并动【dòng】用维修资金，故意毁损楼顶屋【wū】面【miàn】瓦片，严重损害【hài】楼【lóu】体美观并妨碍防水【shuǐ】、排水，其行为已违反物业服务合同的约定，要求物【wù】业公司【sī】将其拆【chāi】除的F栋楼【lóu】顶屋面瓦片恢复原状，保【bǎo】持原【yuán】来的外观、结构和功【gōng】能。

一审法【fǎ】院审理【lǐ】后，判决【jué】驳回刘先生【shēng】等78户业主的全部诉讼【sòng】请求。刘先生等【děng】78户业主不服【fú】，向【xiàng】广【guǎng】州中院提起上诉。

广州中院二审判决，撤销一审判决【jué】，物业公司于判决发生法律【lǜ】效力之日起三十【shí】日内将其【qí】铲【chǎn】除【chú】的楼顶屋【wū】面瓦片恢复【fù】原状【zhuàng】。该判决现已生效【xiào】。

法官说法

物业公司【sī】是小区物业【yè】服【fú】务企业，与业主建【jiàn】立了物【wù】业服务合同关系后，对小区【qū】共有部【bù】分包括楼【lóu】顶等【děng】享有共有和共同管理的权利。本案中，物业【yè】公司对案涉楼栋【dòng】的楼顶屋面【miàn】瓦片进行维护和【hé】管理，需【xū】要接受业【yè】主的监督。

从程序【xù】上看，楼顶屋【wū】面【miàn】瓦片的维【wéi】修属于重大【dà】维修，根据民法典【diǎn】规定，使用【yòng】建筑物及其附属设施的维修资金属于【yú】应由业【yè】主共同决定事项【xiàng】，应当由专有部分【fèn】面积【jī】占比三分【fèn】之二以【yǐ】上的业主【zhǔ】且人数占比三分之二以【yǐ】上的业主参与表决，经参与【yǔ】表决专有【yǒu】部分面积过半【bàn】数的业主【zhǔ】且【qiě】参与表决人数过【guò】半数的业主同意后，方可启动维修程序。本案中，物业公司未【wèi】经【jīng】业主表决，擅自启动维修程序，刘先生【shēng】等78户业【yè】主提出【chū】异议，已【yǐ】超过案涉楼栋126户业主的【de】一半【bàn】。在后续就【jiù】案涉楼【lóu】栋楼顶屋面【miàn】瓦片维修【xiū】事宜【yí】展开的鉴定、招标【biāo】等程序中，均没有业主方代【dài】表的参与【yǔ】及监督，物业公【gōng】司以上行为已损害了业主的【de】知情权【quán】、表决权【quán】等【děng】合【hé】法权益。

从维修【xiū】方式上看，案涉楼栋楼顶屋面瓦【wǎ】片仅【jǐn】为局部开裂【liè】破损，物业【yè】公司可以就破损开裂的瓦【wǎ】片进行局部的【de】修缮和更换【huàn】，或者【zhě】按【àn】照房屋原始的设计，采用【yòng】与【yǔ】屋面瓦片铲除之前一样的材【cái】料和工艺，对【duì】案涉楼栋楼【lóu】顶屋面瓦片进行重新铺设【shè】，外观上与其他【tā】楼栋保持一致【zhì】。现物业公司【sī】将屋面【miàn】瓦片全部铲除后，采用刷涂料的方式【shì】进行维修，属于对【duì】楼宇【yǔ】外【wài】观的重【chóng】大改变，超出了物业【yè】公司对房屋共【gòng】用部位及共用设施设备进行【háng】维护和管理的合理限【xiàn】度，刘先【xiān】生等业主【zhǔ】有权要求【qiú】物业公【gōng】司【sī】将拆除的屋面瓦片恢复【fù】原状，按照楼【lóu】宇当【dāng】初统一的设计【jì】样式【shì】进行维修。

物业管理服务事关千【qiān】家万【wàn】户【hù】，是关【guān】系居民生【shēng】活质量的“关键小事”，是基层社会治理的重要一环【huán】。作【zuò】为业主，享有监督物【wù】业服【fú】务企业的工作、监督物业共用部位和【hé】共用【yòng】设施设备专项维修【xiū】资金管理和使用的权利【lì】；作【zuò】为物业服务企业，应【yīng】当充分尊重业主的知情权、表决权、监督权【quán】等【děng】合法【fǎ】权益，合理适度【dù】地为【wéi】小区业【yè】主提供物业【yè】管理服【fú】务，不【bú】履行或【huò】不适当履【lǚ】行法【fǎ】律、法规规定以及合同所约定的维修、养护、管【guǎn】理等义务【wù】的，构成【chéng】违约，应承担【dān】继续履行、采取补【bǔ】救措施或者赔【péi】偿【cháng】损失等【děng】相应的违【wéi】约责任【rèn】。