中南建设：休养生息｜年报风云㊽

文/乐居财经 杨宏彬

【资料图】

“2022年对于我们【men】来说，是面【miàn】临生死【sǐ】考验的。”业绩会【huì】上，中南建设董事兼总【zǒng】经理陈昱含坦言去年公【gōng】司经营上面临【lín】的【de】巨大挑战。

9-21，中南建设（000961.SZ）召开【kāi】2022年业绩发布会，公司董事长陈【chén】锦石、董事兼【jiān】总【zǒng】经理陈昱【yù】含、副【fù】总经理兼【jiān】财务总监辛琦以及董事会秘书梁洁出席【xí】。

2022年，中南建【jiàn】设实现合约销售额649.2 亿元，销【xiāo】售面【miàn】积 543.2万平方米【mǐ】，同比分【fèn】别减【jiǎn】少【shǎo】 67.1%和 63.0%，实【shí】现营业收【shōu】入590.4亿元，同比【bǐ】减少 10.33%，归属上市【shì】公司股东的净利润【rùn】亏损91.7亿【yì】元。

业绩会【huì】上，管理层【céng】谈【tán】到了亏损的【de】主要原因，主要包括，由【yóu】于市场【chǎng】下行，去化牺牲了部分【fèn】利润；增加计提跌价【jià】准备以及费【fèi】用【yòng】开支与营收降幅不【bú】配。

虽然面临亏损【sǔn】，但中【zhōng】南建设也在努力维持良【liáng】性【xìng】发展【zhǎn】，保证【zhèng】了境内【nèi】公开市场零违【wéi】约。截【jié】止2022年末，中南建设有息负债 475.5 亿元【yuán】，比 2021 年末减少 147.2亿元，全年经营【yíng】性现金流入【rù】 595.8 亿元，经营活【huó】动产生【shēng】的现金流量净额 62.5 亿【yì】元，持续保持正值。

主副业务受冲击，提质增效降成本

财【cái】报显示【shì】，2022年【nián】中南建设【shè】的营收主要来源三【sān】块业务，即房【fáng】地产开发、建筑施工、酒店【diàn】及【jí】其他业务。其中，房地产业务是中南【nán】建【jiàn】设最主要的收入【rù】来源，其次是建筑施工【gōng】。放在整体市场【chǎng】来看【kàn】，这两项【xiàng】业务【wù】在2022年是受冲击最严重的，这也【yě】意味着【zhe】中南建设【shè】的经营势必【bì】会【huì】受到影响。

期内，中南建设【shè】的房地产开发业务实现营收为502.57亿元【yuán】，较去年同【tóng】期【qī】下滑10.33%；建【jiàn】筑施工业务营【yíng】收为94.78亿元，同比下滑62.31%。主副业务营收的【de】下【xià】滑，导【dǎo】致【zhì】了【le】中南建设整体营【yíng】收的下滑。

因为业务规模的收缩，中南建设的营业成本【běn】也有所减【jiǎn】少，但降【jiàng】幅不【bú】及营【yíng】收【shōu】，这也【yě】成为【wéi】中南建设最终净利【lì】润【rùn】下滑的【de】原因之【zhī】一。如房【fáng】地产开发成本为495.83亿元，同比【bǐ】降低0.94%；建筑施工的成【chéng】本【běn】为105亿【yì】，同比降低【dī】55.28%，且高于业务【wù】收入，公司 2022 年综合毛利率-0.09%，同比下降 10.12%。

另一方面，中南建设2022年进行了计【jì】提【tí】资产减【jiǎn】值准备金额合【hé】计35.35亿元【yuán】，计提减值导【dǎo】致【zhì】公司2022年度合并报【bào】表利润总【zǒng】额减少【shǎo】35.35亿元。

不过，从财【cái】务数【shù】据看，中【zhōng】南建设未来的业绩是有【yǒu】增长【zhǎng】动力的【de】。截【jié】止2022年末，中南建设的已售未结【jié】资源为1128.5亿元，是2022年【nián】营收3倍；合约负债为1164.2亿元。

按照目前【qián】的经营安【ān】排，中南建【jiàn】设【shè】现有【yǒu】项目2023年计划开工【gōng】面积81万平【píng】方米，竣工面积1,088万平方米，比2022年增加47%。

陈昱含同样在业绩【jì】会上表达了未来业绩增长的信心，其谈到【dào】，2022年的亏损实际上是公司【sī】在【zài】行业剧烈【liè】调整底下的短期表【biǎo】现，2022年公【gōng】司已【yǐ】经做出了充分计提【tí】减值，2023年【nián】将不再需要进一步的增加【jiā】计提存【cún】货的跌价准【zhǔn】备和坏账的准备【bèi】。考虑到市【shì】场正逐步回暖【nuǎn】，相信中【zhōng】南2023年【nián】的【de】销售金额会【huì】好于2022年【nián】；以【yǐ】及预计公司竣工面积较去年增【zēng】长，公司有信心【xīn】扭亏为【wéi】盈【yíng】。

去年一整年购房者信【xìn】心持续萎靡【mí】，导致了【le】房企营收下降。而购房者之【zhī】所以【yǐ】对市场信心【xīn】不足【zú】，是因为房企频频暴【bào】雷之后带来【lái】的无法或延【yán】期交【jiāo】付。

面对市场的冲击，中南建设依旧坚持以保交【jiāo】付为主旋律【lǜ】，地产业务累计完【wán】成7.2万套【tào】房屋【wū】交付，建筑履约交【jiāo】付【fù】面【miàn】积357万平方米。

当土地和人口红利褪去【qù】，从前房【fáng】地产【chǎn】行业的粗【cū】放式增长再不适用，今年已有多家【jiā】房企提【tí】出【chū】了【le】降本增【zēng】效，向管理要红利的观点。

中南建设【shè】在期内亦是严格【gé】控制支出。2022年【nián】公司销售费用18.2亿元，同比下降21.2%，管【guǎn】理【lǐ】费用22.7亿【yì】元，同比下【xià】降34.8%，利息支出54.3亿元，同【tóng】比下降【jiàng】20.3%。

展【zhǎn】望2023年， 陈昱含【hán】用了【le】4句话来总结中南建设的发【fā】展：把握【wò】时机，休养【yǎng】生息，力保【bǎo】交付修复利润。

谨慎投资，稳住现金流

把安全放在【zài】首位，是当下房企【qǐ】们的共识。深度【dù】调整之下【xià】，稳【wěn】住现金【jīn】流【liú】更为重要。

出于谨慎，中南建【jiàn】设2022年内【nèi】并未新增项目。早在去年中期业绩会上，陈昱含就明确表示【shì】，中【zhōng】南建设【shè】要继续舍弃一些利益【yì】，包括【kuò】规模、利润等，把一切不【bú】必要的支出【chū】和业务砍掉【diào】，只【zhī】专注于地【dì】产和建筑【zhù】主业，在现金流危机缓解之【zhī】前，不【bú】会兼【jiān】顾其他。同时，中南建设【shè】也【yě】在“修【xiū】枝剪叶”，年内出售了9家子公司，进一步保证资金【jīn】充裕。

受【shòu】益于此，2022年中南建设的【de】投资现金流已经回正【zhèng】，为14.39亿元，同比【bǐ】增【zēng】长148.2%。

其中，处置子【zǐ】公【gōng】司及其他【tā】营业【yè】单位收【shōu】到的现金净额为5.94亿元，同【tóng】比增长260.9%；投资【zī】支【zhī】付的现【xiàn】金为16.07亿【yì】元，同比下降【jiàng】67.22%；构建固定【dìng】资【zī】产、无形资产和其他长【zhǎng】期资产支付的现金【jīn】为20.94亿元，同比减少46.68%。

“缩表不代表躺平，我们在反思和检讨当中，挖掘中南独特的发【fā】展轨迹，包括我们在能力的禀赋和【hé】业务的可能【néng】性【xìng】。” 陈昱含表【biǎo】达对于当下【xià】缩表的看法【fǎ】。而至于未来【lái】有没有投资【zī】计划，她表【biǎo】示，目前公司【sī】仍存【cún】在经营【yíng】压【yā】力【lì】，在投资拿地【dì】方面会采取慎之【zhī】又【yòu】慎的原则【zé】，在【zài】融资局面【miàn】全面好转的【de】情况下，才有可能新增【zēng】或考【kǎo】虑一些拿地的机会【huì】。

经营现金流方面【miàn】，中【zhōng】南建【jiàn】设【shè】已经连续5年保持正值，2022年录得经营现金【jīn】流【liú】净额为65.53亿元【yuán】。管理层表示，2023年公司经营现金流【liú】仍会优于2022年。

债务方面，中南建设年【nián】内【nèi】降债成【chéng】果显著，期末有息负债 475.5 亿元【yuán】，比 2021 年末减【jiǎn】少【shǎo】 147.2亿元【yuán】。具体【tǐ】有息负债包括银行贷【dài】款、非银贷款及债券，其中银行贷【dài】款是最【zuì】主要的融【róng】资【zī】渠道，期末融资余额为276.6亿【yì】元；其次【cì】为非银【yín】机构贷款，期末融【róng】资余【yú】额为【wéi】137.3亿元；最【zuì】后为债券等【děng】融【róng】资工具，期【qī】末融资余额为61.7亿元。

截【jié】止2022年末，中南建设所持的货币【bì】资金为137.46亿【yì】元，一年内需偿还的【de】短债是232亿元，短【duǎn】期【qī】内【nèi】仍存在一定的偿债压【yā】力。

年内，中南建设稳住【zhù】经营的同时，也在【zài】设法拓宽融资【zī】渠【qú】道。其【qí】曾与【yǔ】华融和江苏【sū】资产等AMC达成合作。年末【mò】，助【zhù】力【lì】房地产融资的“三支箭”射出，银行间市场【chǎng】交易商协【xié】会【huì】探讨通过中债增【zēng】进公司增信支【zhī】持民营房企发【fā】债融资，中南建设位列试点房【fáng】企【qǐ】名单之中。

陈昱含则表示【shì】，中南【nán】的定增【zēng】项目预计在【zài】下半【bàn】年真【zhēn】正落地，目前【qián】公司将继续与各家银行紧密合【hé】作，做好项目【mù】层面的融资安排【pái】，同时利用好【hǎo】各类【lèi】保交付的政策性资金，确保【bǎo】兑【duì】付形势不劣化。

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