首席经济学家黄文涛：存量房贷利率调整的目的与影响

来源：中信建投证券研究　　文|黄文涛

【资料图】

存【cún】量房贷利率调整【zhěng】的政策目标【biāo】是减少提前还贷，一方面【miàn】能够帮【bāng】助减少居民【mín】支出、修【xiū】复居民脆【cuì】弱的【de】资产【chǎn】负债表，并在一定程度上【shàng】通过“开源节【jiē】流【liú】”帮【bāng】助【zhù】居民提高净收入、促进消费【fèi】支出。另一方面也【yě】能够帮助部分银行减少因【yīn】提前还贷造成的经营压力。

存【cún】量房贷调整的【de】影响和节奏方面，2008年后【hòu】金融危机周期，曾有银【yín】行对【duì】存量房【fáng】贷利率进行【háng】打折。但本轮【lún】面临的地产周期、政策刺激意图等【děng】截然不同，按照央【yāng】行【háng】目前的表【biǎo】述，“自主协商【shāng】，变更合约或新发【fā】贷款【kuǎn】”或许意味着“因城施策”乃至【zhì】根据不同银【yín】行、不同合同条款【kuǎn】进【jìn】行差异化调控【kòng】。

9-25，中国人民银行、国家外汇管理局召开【kāi】2023年下【xià】半年工作【zuò】会议，会议【yì】继【jì】续体【tǐ】现对【duì】房地产市场平稳健康发展【zhǎn】的政策支持，提到“指导商【shāng】业银【yín】行【háng】依法有序调整存量个人住房贷【dài】款利率【lǜ】”，对存量房贷【dài】利率【lǜ】的再次表态，体现对【duì】人民银行【háng】对【duì】此的高度【dù】关注【zhù】。

存量房贷利率调整的政策目标

调【diào】降存量房贷能够帮助银行减少【shǎo】提前【qián】还贷现象，也能够减少居民房贷【dài】支【zhī】出、修复居【jū】民资产【chǎn】负【fù】债【zhài】表【biǎo】。负债端房【fáng】贷是大多数家庭最大的债【zhài】务负担，而利率则直【zhí】接影响借款人【rén】每月的还款额，纵然平均房贷利率【lǜ】随LPR持续下行，但生【shēng】息资产【chǎn】的收益【yì】率下行更快【kuài】，长【zhǎng】期以往，居民的【de】资【zī】产负债表有可能走向衰退。存量房贷利率【lǜ】下【xià】调可以直接减轻借款人的财务【wù】负担。下【xià】调利率意味着【zhe】借【jiè】款人每【měi】月需要偿还的房【fáng】贷【dài】金【jīn】额将会减少，修【xiū】复居【jū】民【mín】的负债端。存量房贷利率调整助力【lì】促进消费【fèi】，扩大内需，起到开源节流的作用。同时调整【zhěng】存量房贷利率进一步降低居民资产负债表【biǎo】对于【yú】房地【dì】产市【shì】场的依赖。

存量房贷利率调整的节奏和幅度

从历【lì】史【shǐ】上【shàng】看，2008-2009年存【cún】量【liàng】房【fáng】贷利率下调已有先例，彼时最高优惠可达7折【shé】。但本轮存量房贷利【lì】率调整背景大为不同，在上半年金【jīn】融统计数据新闻【wén】发布会中央行的表【biǎo】述为“按照市【shì】场化【huà】、法治化【huà】原【yuán】则，我【wǒ】们支持和鼓励商业【yè】银行【háng】与借款【kuǎn】人自主【zhǔ】协【xié】商【shāng】变【biàn】更合同约定，或者是【shì】新发放贷【dài】款【kuǎn】置换原来的存量【liàng】贷【dài】款”。从方式上【shàng】来【lái】说，由于不同【tóng】地【dì】区不同个人的合同情况差异可能较大，统一调整存量房贷利率的可能性较低，执行难度【dù】也较【jiào】大，后【hòu】续采取“因城施策”的概率较【jiào】大。同时，比【bǐ】如新老贷【dài】款，不同条【tiáo】款贷款【kuǎn】的具【jù】体调【diào】整，也需要更详细的应对处【chù】理。央【yāng】行强调“按照市场化、法治化原则【zé】”意味【wèi】着存量房贷利率的调【diào】整是在借款人和商业银行合理协商后【hòu】的结果。

一、存量房贷利率调整的政策目标

调降存量【liàng】房贷能够【gòu】帮助银行减【jiǎn】少提前还贷现【xiàn】象。货币政策司【sī】司长【zhǎng】邹【zōu】澜提到【dào】“提前还款客观【guān】上对商业【yè】银行的收【shōu】益也【yě】有一定的影响”。借款人选择【zé】提前还清贷款，银行将无法【fǎ】获得原计划的全部【bù】利息收入。这在短【duǎn】期【qī】内可能会【huì】对银【yín】行的利润【rùn】产生【shēng】负面影响。而【ér】在收回贷【dài】款后，由于银行净息差持续【xù】回落，传【chuán】统贷【dài】款业务的盈【yíng】利空间持续被压【yā】缩【suō】，银行自营的压力上升，若原本的用于【yú】贷款资【zī】金流入金融市场，可能会带来资金空转、脱实向【xiàng】虚的风险。但需【xū】要看到的是，调节【jiē】存量贷款利率也会降低【dī】银【yín】行【háng】利【lì】润，需要后续货币政策对银行进【jìn】行【háng】支持。

调降【jiàng】存量房贷能够减少居民【mín】房贷支出、修【xiū】复【fù】居民资【zī】产负债【zhài】表。邹【zōu】澜司长在【zài】上半年金融统计【jì】数据新【xīn】闻【wén】发布【bù】会上提到，“因为理财【cái】收益【yì】率、房贷【dài】利率等【děng】价格关系已经发生了变化，居民【mín】使【shǐ】用存款或者减【jiǎn】少其他投资提前偿还存量贷款【kuǎn】的【de】现象大【dà】幅增加【jiā】”。用中国外【wài】汇交易中心的RMBS条件早偿率指数来衡量居民【mín】提前还款的情况，2023年以来的早偿率指数达到了【le】2020年以来的高位。高【gāo】早偿【cháng】率【lǜ】的背后反应【yīng】的是三年疫情导致的【de】居民资【zī】产【chǎn】负债表【biǎo】受损，而疫后经济属于弱修复的状态，叠加较高的失业率以及较弱【ruò】的信【xìn】心，居民体【tǐ】现“去杠杆”的行【háng】为。负债端房贷【dài】是大多数家庭最大【dà】的【de】债【zhài】务【wù】负担【dān】，而利率则直【zhí】接影响借款人每月的还款额【é】，纵【zòng】然平均房贷【dài】利率随LPR持【chí】续下行，但生息资产【chǎn】的收益率下行更快，长【zhǎng】期以往【wǎng】，居民【mín】的资产负债表有可能【néng】走向衰退。存【cún】量房【fáng】贷利率下调可以直接减轻借【jiè】款人的财务负担。下调利率意味着借款人每月需要【yào】偿还的房【fáng】贷金额将【jiāng】会减【jiǎn】少，修复居【jū】民的负【fù】债端。

存量房【fáng】贷利率调整助力促进消费，扩大【dà】内需【xū】。9-25的政治【zhì】局会议【yì】中【zhōng】研判总【zǒng】需求不足仍是经【jīng】济运行中的主要【yào】矛盾，并强调【diào】要扩大消费。9-25，恢复和扩【kuò】大消费【fèi】20条措施发布，旨在充分发挥消费对经济发展的基础性作用【yòng】，不断【duàn】增强高【gāo】质量发展的持【chí】久动力。而存量房贷【dài】利率的调【diào】整为【wéi】促【cù】进消费起【qǐ】到开源节流【liú】的作用，截止6月，金融机构个人【rén】住房贷款余【yú】额为386，000亿元，存【cún】量房贷利率若降【jiàng】低10BP，则【zé】对应减少约400亿【yì】利【lì】息【xī】支出。与20条形成政策组【zǔ】合【hé】拳，将对消费起到的支持作【zuò】用。

调【diào】整存【cún】量房【fáng】贷利率【lǜ】进【jìn】一步降【jiàng】低【dī】居民资产负债【zhài】表对于房地产市场的依【yī】赖。9-25的政治局会议提到“适【shì】应我国房地产【chǎn】市场供【gòng】求关系发生重【chóng】大变化的新形势，适时调整优化房地产【chǎn】政【zhèng】策”。进入2023年以来，第一季度的【de】房地产市场有所起色，但在第二季度进入下行【háng】区间，各线城市【shì】的成交面积走低、新房和二【èr】手房的房价下降【jiàng】，叠【dié】加房企【qǐ】债务违约压力大，中央研判我【wǒ】国房地【dì】产供求【qiú】关系发生“重大变化”。下【xià】半年【nián】工作会中提到要【yào】支持房地产市场平【píng】稳健康发【fā】展，“将因【yīn】城施策精准实施差别化住房信贷政策，继续引导【dǎo】个人住房贷款利率【lǜ】和首付比例下行，更好满足【zú】居民刚性和改善性住房需【xū】求。”在【zài】多年房住不【bú】炒的【de】坚持【chí】下，房地产市场的供【gòng】求关系发【fā】生了变【biàn】化【huà】，调【diào】整【zhěng】存量【liàng】房贷利率配合限购等【děng】政策的调整有助于【yú】释【shì】放居民【mín】的改【gǎi】善性住房【fáng】需求，改善居【jū】民生活质量并维【wéi】护房地产【chǎn】行业【yè】的【de】平稳健康发展，并【bìng】推动家【jiā】居等耐用品的消费

二、存量房贷利率调整的节奏和幅度

从历史上【shàng】看【kàn】，2008-2009年存【cún】量【liàng】房贷【dài】利【lì】率下调已有先例，彼时最高优惠可达7折【shé】。2008年时值国【guó】际金融危【wēi】机，房地产市场低迷【mí】，经【jīng】济增长压力较大【dà】，人民【mín】银行扩大商业性个人住【zhù】房贷【dài】款【kuǎn】利率下浮幅度，而对于【yú】存量房贷的利率，央行表态，金融机构应按【àn】原 贷款合【hé】同约定条款，在综合评估风险的基础上，自主确【què】定已发放商业【yè】性个【gè】人住房贷款尚未偿还部分的利率水平【píng】。但在具体落实【shí】中，央【yāng】行没有做出明【míng】确规【guī】定【dìng】。在后续跟进中，许多大【dà】行制【zhì】定存【cún】量房贷利率优惠政策【cè】，存量房贷【dài】利率优【yōu】惠可达到7折，但有【yǒu】相【xiàng】关【guān】办【bàn】理条件和限制。与当时情况【kuàng】相比，由于当前银行息差【chà】处于历【lì】史低位【wèi】，且存量房贷余额已是当年的【de】十倍以上，且按揭贷款占总【zǒng】贷【dài】款比【bǐ】例提【tí】升，达【dá】到之前【qián】的存量房贷利率调整力度的可能性较小，需要观察后续政策的【de】进一步指导。

本轮存量房贷利率【lǜ】调整背景大为不同，影【yǐng】响几何？在上半年金融统计数据新闻发布会【huì】中央【yāng】行的【de】表述为“按照市场化、法【fǎ】治【zhì】化原则，我们支持和鼓励【lì】商业【yè】银行与借款人自主协商变更合同约【yuē】定，或者是新发【fā】放【fàng】贷款置换原来【lái】的存量【liàng】贷款”。从方式【shì】上来说，由于不同地【dì】区不同个人的【de】合同【tóng】情况差异可【kě】能较大，统一调整存量【liàng】房【fáng】贷利【lì】率的可能性较低，执行难度也【yě】较【jiào】大，后续采【cǎi】取【qǔ】“因城施策”的概率【lǜ】较大，同【tóng】时，比如新老【lǎo】贷款，不同条【tiáo】款贷款的具【jù】体调整，也需【xū】要更详【xiáng】细的应对处理【lǐ】。央行【háng】强调“按照市场化、法治【zhì】化原则”意味着存量房贷利率的调整是【shì】在【zài】借款【kuǎn】人和商业银行【háng】合理协商后的结果。对于银【yín】行来说，提前还款会带来对银行经营【yíng】的压力，而【ér】降低房贷利率也【yě】直【zhí】接影响其【qí】利【lì】润【rùn】，按【àn】揭【jiē】贷款【kuǎn】作为银行的优质【zhì】资产，并【bìng】且按揭客户会对银行的其他业务【wù】有【yǒu】衍生需求，客户流【liú】失不符合银行的利益，银行【háng】会综【zōng】合权衡与客户协调。但从【cóng】客【kè】户【hù】的【de】角度来说，不具有提前还款能力的客户可能议价能力【lì】有限，在与【yǔ】银【yín】行【háng】的【de】协商中能获得的让利较【jiào】小。而且从法制化的原则来说【shuō】，若全面【miàn】统一降低存【cún】量房贷利【lì】率，房价下跌时降低合同【tóng】利率，房价上涨时【shí】维持合同利率【lǜ】，实【shí】际上有转嫁房地产风险的【de】感觉【jiào】，对房【fáng】地产市场的平稳发展【zhǎn】并无裨益。后【hòu】续【xù】法制化、市场化的【de】政策落实还有待观【guān】察。

第一，宏观经济和金融【róng】体系仍然面临海内外环境的多重扰动【dòng】，国【guó】内受到疫【yì】情【qíng】余波、地【dì】产【chǎn】、地方政【zhèng】府债务【wù】的影【yǐng】响，国【guó】外受到贸易冲突、海外紧缩和【hé】极化思潮的【de】影响，国内经济发【fā】展【zhǎn】和改革【gé】都可能存在一定不确定性。第二，既有政策落地效果及后续增量政策出台【tái】进展【zhǎn】不及预期，地【dì】方【fāng】政【zhèng】府对【duì】于中央政策的理解不透彻、落实不到【dào】位。第【dì】三，经济增速放缓，宏观经【jīng】济基本面下行【háng】，经济运行不确定性【xìng】加剧。第四，近【jìn】期【qī】房【fáng】地产市场较【jiào】为低迷，国际资本市【shì】场风险传染也有【yǒu】可能诱【yòu】发国【guó】内资本市【shì】场动荡。

黄文涛：经济学博【bó】士，纽约【yuē】州【zhōu】立大学访问学者。现任中信建投证券首席经济【jì】学家、机构委、投委【wěi】会委员、研究发展【zhǎn】部联席负责人，董事总经【jīng】理。兼任南开大学硕士导师、中信研究院资【zī】深研究【jiū】员、中国保【bǎo】险协会人身险利率专家委【wěi】员会【huì】特聘专家【jiā】等职。多次【cì】参【cān】与部【bù】委形势分析咨询及课题【tí】研【yán】究，多【duō】年荣【róng】获新财富、水晶【jīng】球、金牛奖、保险资【zī】管协会【huì】等最佳【jiā】分【fèn】析师【shī】，2016年新财【cái】富【fù】固定收益第一名。

孙苏雨：中【zhōng】信建投【tóu】证券宏观分析师【shī】，清华大学【xué】金融学博士，负责货币政策、利率汇率、金融周【zhōu】期【qī】、经济【jì】比【bǐ】较、风险等研究。

证券研究报告名称：《存量房贷利率调整的目的与影响》

对外发布时间：9-25

报告发布机构：中信建投证券股份有限公司

本报告分析师：

黄文涛 SAC 编号：S1440510120015

SFC编号：BEO134

孙苏雨SAC编号：S1440523070003