楼市半年考•房企︱写字楼“内卷”严重【chóng】，金【jīn】地商置继续“加码”住【zhù】宅业务

每经记者：刘颂辉 每经编辑：魏文艺

(资料图片)

曾被金地集团【tuán】董【dǒng】事长【zhǎng】凌克认为“在【zài】商业方面弥【mí】补金地集团【tuán】不【bú】足”的金地商置（HK00535，股价0.435港【gǎng】元，市值72.27亿港【gǎng】元），正通过住宅开发和销售抵【dǐ】御行业下行周期。

翡萃兰亭花园是上【shàng】半【bàn】年江苏昆【kūn】山市的热点新盘之一，是金地商置在昆山开【kāi】发的10余个【gè】楼盘中的一个【gè】。7月底的一个工作日，该项目【mù】售楼处的一位【wèi】销【xiāo】售人员小【xiǎo】沈向《每日经济新【xīn】闻》记者介绍，项目已开过盘，还剩有119平方米户型的房源【yuán】，带装修交付。介绍【shào】完后，小沈还不【bú】忘【wàng】提醒【xǐng】，“可以【yǐ】选的房源【yuán】不【bú】多了。”

9-25，金【jīn】地商置【zhì】通过书面回【huí】复【fù】每经记者【zhě】表示，受【shòu】宏观经济【jì】影【yǐng】响及【jí】供应激增导【dǎo】致写【xiě】字楼“内卷”严重，但中国经济的【de】基础和【hé】产【chǎn】业结【jié】构【gòu】的升级依然还是给与了【le】写字楼项目，尤【yóu】其【qí】是优秀写字楼项目足够的发展空间。下一【yī】步将“持续提升每一个项目的市场竞【jìng】争力，从产【chǎn】品、配套、服务、政策多维度建立每一个项目【mù】在所在区域的【de】相对【duì】优势，跑赢市场”。

上半年合约销售额超200亿元

翡萃兰亭花园项目位【wèi】于昆【kūn】山市【shì】城北路长江北【běi】路口【kǒu】附【fù】近，所处的【de】周市镇有多个厂【chǎng】房和工业园，是昆山北部的工业【yè】重【chóng】镇。

该【gāi】楼盘由金地商置投资开发，规【guī】划建设9栋9-25层住宅楼，今年9-25获得预【yù】售许可证，后推出196套【tào】房【fáng】源； 9-25又【yòu】加推了102套房【fáng】源。

据金地商置品牌相关负责人介绍【shào】，昆山翡萃兰亭项目于【yú】9-25首次开盘，截至7月推盘【pán】去化率将【jiāng】近70%。项【xiàng】目在【zài】9-25月排【pái】名昆山城北【běi】板块成【chéng】交量第一，在昆山全【quán】市排【pái】名前五【wǔ】。

不过据昆山市房产交易管理中心官网统计，截至9-25，该项目两【liǎng】次推售【shòu】以来共销【xiāo】售【shòu】111套房【fáng】源，剩【shèng】余187套【tào】，实际去化率【lǜ】为【wéi】37%。

根据上述销售人【rén】员小【xiǎo】沈的介绍，金地商【shāng】置在【zài】昆山发展已近【jìn】10年，开【kāi】发过御园、天悦、合樾、合颂等“兰庭”系列【liè】楼盘【pán】。

上半年，除了在江苏，金地商置还在多个城市加码住宅业务。

来源：金地商置公告

今【jīn】年9-25，山西省太原市规划和自然【rán】资【zī】源局公布【bù】土【tǔ】地【dì】招拍挂出让结【jié】果，其【qí】中SWG-2316地【dì】块被金地集团【tuán】旗下的山【shān】西金地【dì】慧远房地产开发有【yǒu】限公司摘得。该地块位于太原市小店【diàn】区，用途为住宅兼容商业、托【tuō】幼，出让面积27653平方【fāng】米，总【zǒng】价3.34亿元。

一周后【hòu】，金【jīn】地商置旗下【xià】的山西金合【hé】房地产开发有限公司竞得同样位于小店区的SWG-2318地块，用途【tú】为住宅兼容商【shāng】业【yè】、托幼，出让面积【jī】35595平方【fāng】米，总价3.51亿元【yuán】。

对于与母【mǔ】公司金地集【jí】团同时竞争太【tài】原市场，金地【dì】商置方面在接受每经【jīng】记者采访时表示，以上两个项【xiàng】目均位【wèi】于【yú】太【tài】原南部【bù】的小店区，是太原市场少【shǎo】有的有竞争力的优质【zhì】项目【mù】，项目获取也是基于合理的【de】市【shì】场判【pàn】断，未来公司也将在金地集团整体战略部署【shǔ】下【xià】持续拓展优【yōu】质项目。“上半年，公司实现销【xiāo】售额超200亿【yì】元，销售进度超过时间进度【dù】，达到了【le】预期目标。”

值得注【zhù】意的是，原本承担金地集团的【de】多元化业务任务，并【bìng】运营商业地产【chǎn】、产【chǎn】业【yè】地产和租赁【lìn】住宅业【yè】务【wù】的金地商置，经【jīng】过一系列布【bù】局与【yǔ】突破，在物业投资【zī】及管理分部的收入【rù】体现得并不明【míng】显。

财【cái】报显示，2022年金地商【shāng】置共【gòng】实现收入103.025亿元，其【qí】中物【wù】业销售收入89.07亿元，占总收【shōu】入的86%；而前一年的物业销售收入130.2亿元，占总收入【rù】的92%。同【tóng】期，物业投资及管理【lǐ】分【fèn】部实现收入8.69亿元【yuán】，占总收入的6%；而前一年【nián】则为112.86亿元，占【zhàn】总收入【rù】的【de】11%。

据金地商【shāng】置披露的【de】未经审核运【yùn】营数据，今年上半年累【lèi】计合约销【xiāo】售额【é】约202.32亿元【yuán】，同比下降24.8%。

架构缩编抵抗商办项目风险

平金中心是金【jīn】地商置在上海闵【mǐn】行【háng】区【qū】七莘路开【kāi】发的商办项目，包含1栋18层写字楼、6栋低层办【bàn】公楼和约【yuē】2.6万平方米商业街区。

9-25，一位负责平金中心项目的写【xiě】字楼【lóu】销售人员向每经【jīng】记者透露，“开业时间估计要【yào】到【dào】9月份。”目前，该项目商业街区【qū】装【zhuāng】修还【hái】未完工，已推迟原【yuán】本7月【yuè】份的开业计划。

上海平安中心项目现场 图片来源：每经记者 刘颂辉 摄

财报显示，截至2022年底，金【jīn】地【dì】商置的土地【dì】储备共计1934万平【píng】方米【mǐ】，尚未出售/开发【fā】中/持作未来开发的项目中，江苏省的昆山市【shì】有合颂兰庭花【huā】园、兰【lán】亭都荟、尚滨花【huā】园和翡【fěi】丽兰庭花园，均为纯【chún】住宅项目。而在南京、苏州、南通、徐州、盐城【chéng】、淮安【ān】则【zé】大【dà】多是住宅与商业综合【hé】项目【mù】。

但唯独在【zài】上海，金地【dì】商置17个项目中有13个为【wéi】产【chǎn】业【yè】园【yuán】或办公楼项【xiàng】目。究其【qí】原因，母公司【sī】金地集【jí】团在华东区域分布有上海公司、南京公司、苏南【nán】公司以及合肥公司等【děng】，尤其深耕上海住宅市【shì】场多年【nián】，开发了【le】金地【dì】未来城、金地都【dōu】会等多个楼盘。

据世邦魏【wèi】理仕的研【yán】究报告，今年上半年，上海写字楼市场净吸纳量21.9万平方米，同比下调31.6%；新增供应量52.9万平方米，同比增【zēng】加【jiā】264.9%；租【zū】金下降至每月【yuè】每平方米272.6元，部【bù】分写字楼运【yùn】营商主【zhǔ】动小幅【fú】下【xià】调租金，以期占据更【gèng】多市【shì】场【chǎng】。

仲量联行【háng】华【huá】东区【qū】董事总经【jīng】理兼商业地产【chǎn】部【bù】中【zhōng】国【guó】区总【zǒng】裁张静向每经记者表示，在【zài】办公楼市场，租户选址趋【qū】于谨慎，加之【zhī】新增供应增大，导致上海写字楼租金依然承压。

记者注意到，经历【lì】了去年营业收入和净利润下【xià】滑后，金地商置于今年初进行【háng】了一场【chǎng】大范围架【jià】构缩编，2个【gè】区【qū】域公司【sī】、1个专【zhuān】业公司以【yǐ】及6个城市公司【sī】被撤【chè】销【xiāo】，管理人员职务被【bèi】免。调整后的金地商置，分为【wéi】华东、东部、华南、华北四个区域，每【měi】个区域三家城市【shì】公司，分别【bié】是上海、环沪、杭州；江【jiāng】苏、淮海【hǎi】、武汉；广深、成昆、长沙；山东、山西、河北公【gōng】司。

“此轮【lún】组织架【jià】构调整是基于【yú】业务【wù】发展目【mù】标【biāo】所进行的，是公司一系列管理举措中的重【chóng】要一环，主要对部分业务单【dān】元、区域、城市公司的管理架构【gòu】进行【háng】了优化整合【hé】。”金地商置方面【miàn】表示，调整后进【jìn】一步提高了公司【sī】内【nèi】部【bù】结构与【yǔ】业务发展的匹配度【dù】，有效【xiào】促进【jìn】了公司组织能力和组织效能的提升。

“受宏观经济【jì】影响【xiǎng】及供应激增【zēng】导【dǎo】致写字楼“内【nèi】卷”严重，但中国经济的【de】基础【chǔ】和产业结构的升级依然还是给与了写【xiě】字楼【lóu】项【xiàng】目，尤其是【shì】优秀写字楼项【xiàng】目足够的发展空间。”

金地置业方【fāng】向每经记者表示，为应对当【dāng】下的市场挑战，将重点【diǎn】从【cóng】三个【gè】方【fāng】面开展经营【yíng】工作【zuò】：一是密切【qiē】监测宏观经济和产业【yè】经济的发展【zhǎn】态【tài】势，审时度势、更为灵敏的做【zuò】好租赁及经营【yíng】策略的调整【zhěng】；二【èr】是持续提升每一个项目【mù】的【de】市场竞争力【lì】，从产品、配套【tào】、服务【wù】、政策【cè】多【duō】维【wéi】度建立每一个项目在所【suǒ】在【zài】区域【yù】的相对优势，跑赢市场【chǎng】及同行；三是【shì】对于稳定期项【xiàng】目着力做好存【cún】量租户的管理【lǐ】，提升项目【mù】续租率与【yǔ】客户满意度，同步有【yǒu】计划的进行租户结构及租期结构的【de】优化调整，增强【qiáng】项目的抗风险能力。