企业住宿凭什么成为住房租赁最有潜力的细分赛道？|商业评论

在白领【lǐng】市【shì】场几近饱和的情况下，越来越【yuè】多的创业【yè】者和【hé】资【zī】本开始关【guān】注一个新的有着巨大需求的市场【chǎng】——基层劳动者，即蓝领【lǐng】人群。

根据国家统计局数据显【xiǎn】示，在我国9亿劳动人口【kǒu】中，蓝领规模近4亿人【rén】，是【shì】城市系统中最【zuì】大的【de】打【dǎ】工人【rén】群【qún】体，人口规模【mó】是都市白领的2倍【bèi】，占据城市就业的近半【bàn】壁江山。实【shí】体经【jīng】济高速发展【zhǎn】和教育分流的背【bèi】景下，技术性【xìng】人才需求增大，且【qiě】未来30%的高校【xiào】毕业生将成为技术【shù】型人才。

从吃、住、行、娱乐到【dào】社交婚【hūn】恋，无数创业者试图精【jīng】准找【zhǎo】到这个群【qún】体的需求并占据【jù】市场先机。在这其中，住【zhù】房无疑是最刚性【xìng】的需求【qiú】。受户口、收【shōu】入等问【wèn】题的限制【zhì】，租赁成为蓝领人群【qún】最主要的居住【zhù】方式【shì】。

巨大的需求缺口和政策扶持下，面向基层劳【láo】动【dòng】者的企业住【zhù】宿【xiǔ】迎【yíng】来高光【guāng】时刻，成为住房租【zū】赁市场中一个千【qiān】亿级的重要【yào】分支。

从一张床到一个家

中国企业住宿8年蜕变

在企业【yè】住宿服务或【huò】蓝领公寓尚未【wèi】出现【xiàn】之前，基层劳动者解【jiě】决【jué】住宿问题通常依靠群租房【fáng】、“老破【pò】小【xiǎo】”，不仅安【ān】全、治安事故频【pín】发，还【hái】时【shí】常【cháng】遭到【dào】周边居【jū】民【mín】的投诉;少数有实力的企业选择自【zì】建宿【xiǔ】舍。但无论何种方式，都存在员工管理疏漏，住宿环境【jìng】不【bú】佳，企业员工【gōng】流失率高等问题。

面对这种窘境【jìng】，单【dān】纯取缔群租房【fáng】并【bìng】不能根治问题【tí】，以疏【shū】代堵地发展正规【guī】合法的蓝领公寓方【fāng】能实现多【duō】方共赢。

2013年【nián】，安歆集团前身“安心公寓”成【chéng】立;

2016年，魔方生活集团旗下9号楼公寓发布;

2017年，中【zhōng】富旅居集团【tuán】推出“乐璟生活社区”，并【bìng】成【chéng】为国【guó】内首个针对产业园蓝【lán】领【lǐng】的住宿服务运营商。

2018年，顺丰控股宣布跨界推出丰乐公寓;

2019年，碧桂园文【wén】商旅【lǚ】旗下碧咚公寓【yù】进场……

如果【guǒ】从安心公寓【yù】成【chéng】立算起，品【pǐn】牌化【huà】的【de】企业住宿服务已经走过8年发展之路，并承担起解决企业职【zhí】住【zhù】不平衡，弥平一张床的鸿沟的【de】使命。

不同【tóng】于【yú】白领公寓等住宿产品，企业公【gōng】寓人员更密集，消防安全等监管更加【jiā】严格。由于早期政策标准的缺失，普【pǔ】通住宅、群租【zū】房和蓝领公寓【yù】没有明【míng】确的界【jiè】定。这使得蓝领【lǐng】公寓从诞生【shēng】之初便【biàn】游【yóu】离在灰色【sè】地带，也成【chéng】为住房租赁【lìn】行业中最低【dī】调的【de】存在【zài】。

随着产品、盈利模【mó】式的【de】逐【zhú】渐清【qīng】晰和政策的落实，企业住宿经历了【le】备受冷【lěng】落到屡获关注【zhù】的蜕变过程。

在行业人士看【kàn】来，大城市中热门的“白领公寓【yù】”提供【gòng】的是更个性化、环境更好的居住，是给年轻【qīng】人租房“锦【jǐn】上添花”的产品。但【dàn】对【duì】于基层【céng】劳动【dòng】者等蓝领群体，“企业住【zhù】宿”则【zé】是一【yī】种【zhǒng】“雪中送炭”的产【chǎn】品【pǐn】，这个市场其实非常庞大。

“在【zài】国外，‘蓝领公寓’才是长【zhǎng】租公【gōng】寓中最为【wéi】主要的领【lǐng】域。” 据中国饭店协会公【gōng】寓委【wěi】员【yuán】会专家组组长穆【mù】林统计，欧美、新加坡和日【rì】本等国家的长租【zū】公寓中，约【yuē】有【yǒu】2/3是制造业的【de】员工宿舍和【hé】学生宿舍，只有1/3是青年宿舍。可【kě】见，我【wǒ】国蓝领公寓市场有【yǒu】很大【dà】的上【shàng】升空间。

近年【nián】来，随着产业集【jí】群度和专业【yè】化生产【chǎn】力的提高，政府【fǔ】和企业端更加关【guān】注员工幸福感和职住【zhù】平衡，产业【yè】园区【qū】配套【tào】住【zhù】宿【xiǔ】产品取代【dài】工棚，成为企业住宿的重要分支。

各地政府频放大招 保障职住平衡

近两年，国家对租【zū】赁市场【chǎng】的顶层【céng】支持，成为改善蓝领人群在一【yī】二线城市居住【zhù】需求的重要契机【jī】，也成为【wéi】蓝领公寓【yù】能否合规合法【fǎ】运营的【de】关键。

在城镇化发展【zhǎn】的大背景下，“十四【sì】五”规划纲要草案中建议“加快建立多主体供【gòng】给、多渠【qú】道保障、租购【gòu】并【bìng】举的住房【fáng】制【zhì】度，让全【quán】体人民住有所居、职住平衡。”近日，多地【dì】公【gōng】布“十四五【wǔ】”时【shí】期住房发展规划。《上海市【shì】住房发【fā】展“十四五”规【guī】划》明【míng】确，将新增供应【yīng】保障性产权住房约23万套，并明确提出20万张床位建设指标，这是【shì】全国【guó】首次【cì】提出要切实【shí】增加宿【xiǔ】舍床位租【zū】赁居住供给;广州提出，到2025年全面完成66万【wàn】套保障性住房建设筹集任务【wù】……

据了解，保障性租赁住房面向的对象与公租房不同，主【zhǔ】要【yào】解决进【jìn】城务工人员、新【xīn】就业大学【xué】生等新市【shì】民【mín】、青年人的住房困难【nán】问题。数量庞【páng】大【dà】的基【jī】层【céng】劳动者成为【wéi】最广大受【shòu】益群体。

目前，多城【chéng】市针对推动企业住宿发展的相应政策已出台，主要【yào】以供应增量【liàng】和市场监【jiān】管类型【xíng】为主，如北京【jīng】、广州【zhōu】等城市【shì】先后【hòu】通过增加【jiā】供给、规【guī】范管理、加强保障，并运用【yòng】前期补贴、费税【shuì】减【jiǎn】免【miǎn】等方【fāng】式鼓励支持企业员工公寓发展。

杭州则对企业宿舍价【jià】格进行【háng】指导，明【míng】确提出要求各区蓝【lán】领公寓租【zū】金价格不高于同等地段同等居住水平市【shì】场价的70%，并将筹【chóu】集【jí】建设蓝领公【gōng】寓10000套【tào】。

党的十九届【jiè】五中全会提出【chū】，到2035年“全体人民共同富裕【yù】取【qǔ】得【dé】更为明显的【de】实质性进展”。 而基层劳动群体【tǐ】正是实现共同富【fù】裕的【de】关键一环，努力保障该群体【tǐ】的安居乐业【yè】，保持一【yī】定程【chéng】度的政【zhèng】策倾斜将是【shì】大【dà】势【shì】所趋。

真香预警

蓝领公寓的想象空间有多大?

与【yǔ】白【bái】领【lǐng】公寓【yù】相比，蓝领公寓【yù】拥有坪效可观、客群稳【wěn】定、入住率高、租期长、单房【fáng】造价与运营成本低等优势。目前国内【nèi】的蓝【lán】领【lǐng】公寓市场仍【réng】在发展初期，随【suí】着蓝【lán】领公寓相关市场政策逐渐完善【shàn】，经济【jì】发展与产业功能转型，服务业【yè】占比呈【chéng】现逐年增【zēng】长，未来将【jiāng】发展为巨【jù】大的赛道。其商业模式的可行性已【yǐ】经得到了市【shì】场验证。

首先坪效【xiào】高。白领公寓做的【de】是平方生【shēng】意，蓝领【lǐng】公寓则是立方生意。以上海为例，白领公寓的平均【jun1】月【yuè】租金在3000元到【dào】6000元，而同等条件(包括区位、交通【tōng】、面积等)下的【de】蓝领【lǐng】公寓【yù】平均月租金则【zé】为500元/床位~1600元【yuán】/床位(上【shàng】下【xià】铺)，且多以【yǐ】6人间、8人间【jiān】为主，蓝领公寓【yù】这种化整为【wéi】零的做法使得其【qí】空间利用率(即坪效)比【bǐ】白领公【gōng】寓要高得多，回报【bào】率自【zì】然也要高于白【bái】领【lǐng】公寓。住房租赁最核心【xīn】的收【shōu】入是租金，即赚租金差。由于蓝领公寓【yù】不必像白【bái】领【lǐng】公寓【yù】要选址在出行便利的交通线附【fù】近【jìn】，这【zhè】样一【yī】来，因为投资减少，员【yuán】工公寓【yù】的租金差更大【dà】。

其次客源稳定。蓝【lán】领公寓的收入模式中，企业【yè】客【kè】户是主力【lì】客【kè】户，而非C端客群。而企业客户要【yào】比C端客【kè】群稳定许多，即使有员工【gōng】离职空出床【chuáng】位【wèi】，企业客户【hù】依然会持续埋单。

其三是单体规模大，运【yùn】营【yíng】成本低。考虑到公寓运营的规模效【xiào】应和边际【jì】成本，大体量的蓝领公寓项目可【kě】极大降低运营成本。以国内蓝领公【gōng】寓头部品牌的乐【lè】璟生活社【shè】区首个超大型产【chǎn】业【yè】园【yuán】租住社区——星【xīng】寓乐璟东景生活社区为【wéi】例，该【gāi】社区项目【mù】位【wèi】于苏州工业园区，总【zǒng】占【zhàn】地面积4.4535公顷，建【jiàn】筑【zhù】面【miàn】积为【wéi】9万平方【fāng】米【mǐ】，其【qí】中【zhōng】商业20000平方米，包括5幢【zhuàng】宿舍【shě】楼和2幢商业配套，有集体蓝领公寓房间1440间【jiān】。通【tōng】过改造修复原楼体后，乐璟东景社区【qū】容纳了约5000人，满足【zú】了社区周边【biān】企业【yè】的人才安居需求。

据了解项目，乐璟通过自研的“乐享住”社区管理系统【tǒng】，在确保社区的【de】整体安全提【tí】升之【zhī】外【wài】，每【měi】年常驻社区的工作人员仅【jǐn】7人，实【shí】现了人【rén】房比1:200的【de】超高【gāo】管理效率，服务满意率常年在97%以上。

其实，企业住宿成【chéng】为住房租赁的新【xīn】蓝海，比商业价【jià】值更值得【dé】关注【zhù】的是【shì】社会价【jià】值。

千百年前，杜甫曾发出“安【ān】得广厦千万间，大庇天下寒【hán】士俱欢颜”的疾呼。古【gǔ】时的寒门学子，今【jīn】天【tiān】的基【jī】层劳动者，他【tā】们都是需要社【shè】会关注的【de】广大【dà】群体。如【rú】今，这样的夙愿正【zhèng】在被企【qǐ】业住宿慢慢实【shí】现。

群雄鏖战“新蓝海”

在可预【yù】见的【de】市场红利下，蓝领公寓市场已出现多个品牌，并【bìng】形成产业园区企业宿舍模式和城市三产【chǎn】员工【gōng】宿【xiǔ】舍【shě】模式【shì】(详【xiáng】见下表)。

商业空间资产战略研究咨询机构迈点研【yán】究【jiū】院也关注该【gāi】领域的市场【chǎng】发展，其独家发布的【de】“2020年蓝【lán】领【lǐng】公寓【yù】品牌影响力10强榜单”如下【xià】：

可见，排名前十的蓝【lán】领公寓【yù】品牌均采【cǎi】用集【jí】中式的发展模式，该模式更【gèng】利【lì】于【yú】运营管理，提高品牌效应。另一方面，乐璟【jǐng】生活社【shè】区、安歆公寓、9号楼公寓等品牌的发展势头明【míng】显好于【yú】其他品牌，头部品牌效应明【míng】显【xiǎn】。其中【zhōng】，乐璟生活社【shè】区凭【píng】借全国布【bù】局，稳健发展的良好势头已连续【xù】29个月【yuè】蝉联蓝领【lǐng】公【gōng】寓品牌影【yǐng】响力【lì】前三甲。

数据来源：迈点研究院，截止日期9-22

从蓝【lán】领公【gōng】寓品【pǐn】牌背景分【fèn】析可以【yǐ】看出，69%的蓝领公【gōng】寓品牌为创业【yè】公司背景，23%的品牌【pái】为房企背景，酒店背景占比8%。创业系背景的蓝领公寓【yù】表现最强，2020年，其品牌指【zhǐ】数在各类背景的品牌指数中【zhōng】位于第一【yī】位。以运【yùn】营能【néng】力见【jiàn】长的创业系品牌，布局较早【zǎo】，擅于【yú】洞察【chá】客【kè】群，已快速抢占【zhàn】蓝领公寓市场半壁江山。

今【jīn】年【nián】，蓝领公寓市【shì】场【chǎng】还【hái】涌【yǒng】入了辉展阁【gé】公寓、诺巢【cháo】故寓等新面孔，让未来的市场发展有了更多可能性。

90后95后占比最大

千禧一代需要怎样的企业住宿产品?

想要做好庞【páng】大的【de】基【jī】层劳动者客群【qún】的生意，突【tū】破固【gù】化的思维逻辑，深入洞察客群【qún】属性与客群结构是其【qí】不【bú】得不面【miàn】对的话【huà】题。值得关【guān】注的是，经过【guò】产业升级，蓝【lán】领客群的年龄结构、行为习惯已经【jīng】发生了【le】较大变化。

数据来源：360趋势、百度指数等，迈点研究院整理

由迈点【diǎn】研究院整理的数据【jù】显【xiǎn】示，从【cóng】潜在客群【qún】地域分布来看，蓝领公寓品牌潜在客群【qún】主要来源【yuán】于上【shàng】海、广东、北【běi】京【jīng】、浙【zhè】江、江苏和四川等经济【jì】发达的人口密【mì】集省市【shì】;年【nián】龄【líng】结构占比最大的为9-22岁群体，所占比【bǐ】例达【dá】到58%;其【qí】次为9-22岁群体【tǐ】以及9-22岁群体，所占比例分别为22%和19%。另【lìng】外，男【nán】性占比高于女性。

参照千【qiān】禧一代消【xiāo】费者的日【rì】常【cháng】行【háng】为习惯，与早【zǎo】期蓝领群【qún】体相比，他们对住宿环境有了更高【gāo】要求，已【yǐ】不【bú】满足简单的“一张床【chuáng】”，除了干净整洁的【de】居住空间，更渴求便利的生活环境，轻松有趣【qù】的社交活动【dòng】，以及精神【shén】满足。业内人士分析称【chēng】，90后年轻蓝领的受教【jiāo】育【yù】水【shuǐ】平在【zài】不断提高，同都市白领【lǐng】以及新【xīn】中产一样【yàng】，正经【jīng】历着消费升级的洗礼。

中国【guó】实体经【jīng】济、制造业已【yǐ】进【jìn】入高速发【fā】展期。未来【lái】缺口大量【liàng】技能【néng】型产业从业者，这类产业从业者更年【nián】轻，对新生事【shì】物接受度高【gāo】，更追求【qiú】住宿环境的舒适性。这类人群【qún】每年增量将达到300万【wàn】人【rén】。

客群需【xū】求发生变化【huà】，企业住宿的产品【pǐn】也需【xū】要【yào】与时俱进，年【nián】轻化、便捷化或是主要方【fāng】向。

以【yǐ】位于苏【sū】州的星【xīng】寓乐璟生活社区为例，主要产品设计有单人间、双人间、四【sì】人间【jiān】，除了【le】人【rén】脸识别、智能门【mén】锁等【děng】安防措施外，为了提升【shēng】居住体验，社区商业配套建设中有美食广【guǎng】场，咖啡奶茶【chá】店、生【shēng】鲜超市、24H健身房等，满【mǎn】足‘最后一公里【lǐ】’的【de】生活需要。公寓平时亦会【huì】组织丰富的社群活动，拓展员工业【yè】余【yú】生活【huó】。

星寓乐璟生活社区生活配套(部分)

行业内【nèi】多位企业住【zhù】宿品牌创始人向迈点【diǎn】透露，目前的企业住宿【xiǔ】产品已经进【jìn】行【háng】了多次迭代【dài】，增加了多【duō】项人性化产品【pǐn】与服【fú】务【wù】，并逐渐向90后95后【hòu】年轻人的生活【huó】方式靠近。

蓝领公寓进阶之路怎么走?

凡是过往【wǎng】，皆【jiē】为序【xù】章。在行业【yè】不断成熟【shú】、马太【tài】效应【yīng】的背景下，蓝领公寓即将进入深水【shuǐ】区，“混战”不可避免，企【qǐ】业应如何立于不败之地?迈点住房租赁产业线【xiàn】负【fù】责人陈佩表【biǎo】示，2.0到3.0甚【shèn】至【zhì】N.0版本的进阶之【zhī】路中，社区商业和线上生活平台是【shì】发展重点【diǎn】。

l 1.0模式：智能标准化改造，全面提高住宿水平

1.0模式【shì】的【de】蓝【lán】领公寓主要以租金差作为收入【rù】来【lái】源。该阶段的蓝领公【gōng】寓【yù】在房间设施、公区配套等【děng】硬件【jiàn】层【céng】面，符合人群定位，主要满足人群的生活需【xū】求。市场【chǎng】上几乎所有蓝【lán】领公寓品牌均已实现。

l 2.0模式：构建社区商业，提供多样消费场景

2.0模式的蓝领公寓发展为住宿+商业，除【chú】了租金差收入，额外增加社区商业【yè】收益，引入保【bǎo】洁、管【guǎn】家、停车、洗衣【yī】房、社【shè】区广告【gào】等多元【yuán】收入。公寓运【yùn】营【yíng】从公寓房间覆盖至社区物业运营，公寓整体【tǐ】感更【gèng】强【qiáng】，生活气息更【gèng】浓。乐【lè】璟【jǐng】生活社区已经在苏【sū】州、天津等地项目实现。

l 3.0模式：蓝领线上生活平台

3.0模式，即【jí】蓝领公寓未【wèi】来主要【yào】发展趋势【shì】，在【zài】2.0模式的基础上增【zēng】加线上生【shēng】活服务增值收益，如购物【wù】、租赁、到家服务等。形【xíng】成线下与【yǔ】线上联动，符合蓝领【lǐng】群体特点的生活【huó】服务【wù】生态圈。

参照物业上市公【gōng】司【sī】彩【cǎi】生活【huó】的【de】案例，其通过【guò】搭【dā】建用户与商家、服务提供者之间的O2O社区服务平【píng】台进行输出，从而实现【xiàn】低成【chéng】本快【kuài】速扩大规【guī】模及服务面积的扩【kuò】张，并获得大量高净【jìng】值【zhí】流量，再通过各种各样的【de】社区生活场景实现盈【yíng】利【lì】。

目前，乐璟生活【huó】社【shè】区作【zuò】为国内头部蓝领【lǐng】公寓品牌，已【yǐ】经布局该业【yè】务，线上生态初见成效【xiào】。

结语：

不同于白领【lǐng】公寓同质化【huà】、白【bái】热化的【de】红海压【yā】力，也不【bú】似服务式公寓进入【rù】门槛高，市【shì】场客【kè】群有限，企业住【zhù】宿【xiǔ】赛【sài】道在商业模【mó】式、客【kè】群分布方面优势明显，未来或将爆发更大【dà】的市【shì】场潜【qián】力。其发展走势，品牌动向，迈点空间租赁将持续关注【zhù】。

免【miǎn】责声【shēng】明：市场【chǎng】有风险，选择需谨慎!此文【wén】仅供参考，不作买卖依据【jù】。