【园区PLUS】中电光谷黄立平：找到园区之路

经济观察报记者田国宝6月【yuè】的武汉【hàn】已经格外闷热，光【guāng】谷【gǔ】大道和新玉路交汇处西南【nán】是国【guó】际【jì】企业【yè】中心，这个2000年竣工【gōng】的园【yuán】区【qū】，是黄立平担任东湖高新（600133.SH）董事长时操盘的【de】第一个产业【yè】园项目，也是武汉【hàn】真正意义上的第一个产业【yè】园区。

目前黄立平【píng】担任中电光谷（00798.HK）总裁，管【guǎn】理园区88个。谈起他【tā】做的【de】第【dì】一个园【yuán】区，黄【huáng】立平仍感慨万千，那时都是【shì】摸索着干，甚【shèn】至【zhì】连【lián】国际企业中心的用【yòng】地性质也是他临时想的。

黄立【lì】平正好赶上了武汉“光谷”起【qǐ】步阶段，上世纪【jì】80年代末，武汉开始【shǐ】筹办“东湖技术密集经济小【xiǎo】区”；2001年，东湖高【gāo】新区获批“国【guó】家光电子信息产【chǎn】业基地”，“光谷【gǔ】”这【zhè】一名称正【zhèng】式【shì】启用。

(资料图片仅供参考)

如今【jīn】，光谷【gǔ】已【yǐ】经成【chéng】为武汉的一张名片，作为光谷的重【chóng】要参与者和建【jiàn】设者【zhě】，9-21，黄立平向经济观察报讲诉了光谷创立初期【qī】诸多【duō】不为人知的故【gù】事【shì】。

他说，产业园区已经是【shì】推【tuī】动城市经【jīng】济发展和产业【yè】转【zhuǎn】型升级【jí】的重要平台，如今看来，一切似乎【hū】水到渠成【chéng】，但在当时【shí】，无论是产【chǎn】业园区这一业务的存续，还是发【fā】展方向和模式，都经历了【le】不同程【chéng】度的争【zhēng】议。

雏形

1984年，武汉召开“新技【jì】术革命武【wǔ】汉对【duì】策讨论会”，形成【chéng】《关于在武汉建立激光工业、光【guāng】纤通【tōng】信、生物工程三个基地和信息中【zhōng】心的建【jiàn】议》，并被列入全国13个【gè】试【shì】办新兴技术新兴产业密【mì】集【jí】的小【xiǎo】经济区城市名【míng】单【dān】。

当时，武汉主要【yào】建设光【guāng】导纤维通信技【jì】术【shù】开发中心，为此，武汉成【chéng】立东湖技术密集经济区【qū】，这是武汉光谷的【de】前身。1987年，武汉东湖创业【yè】者【zhě】中心正式成立，吸纳【nà】6家创业公【gōng】司进入；1988年，东【dōng】湖新技术开发【fā】区挂牌成【chéng】立。

1991年，东湖新【xīn】技【jì】术开【kāi】发区获批国家级新技术开发区，成【chéng】为继中关村之【zhī】后，全国【guó】第【dì】二个【gè】国家级高新区。在新【xīn】技术【shù】浪潮【cháo】影【yǐng】响下，高校云【yún】集的武汉【hàn】掀起了创业高潮，并逐步形成了今天的武汉创业大街。

1994年，华【huá】中师范大学教授【shòu】谢圣明牵头，联【lián】合8名高【gāo】校【xiào】教【jiāo】授共同创办红桃【táo】开集团，1984年-1986年期间【jiān】，黄立【lì】平【píng】曾在华中师范学习，33岁的黄立平由【yóu】此搭上这【zhè】趟顺风车，成为红桃开的联合创始人。

1998年，红桃开集团股【gǔ】份有限公司、武汉东湖【hú】新技术开发区发展总公【gōng】司【sī】、武汉城市综合开发【fā】集团有限公司、武汉庙山实业【yè】发【fā】展总【zǒng】公司【sī】、武汉建【jiàn】银房地产开【kāi】发公司共同组建东湖【hú】高新，并在【zài】A股上市，由此，黄【huáng】立平成【chéng】为东湖高新董事长【zhǎng】。

黄立平介【jiè】绍，当时东【dōng】湖高新一项重要业务就是代政府履【lǚ】行职责，将土【tǔ】地【dì】出让给创【chuàng】业公司兴【xìng】建【jiàn】办公楼【lóu】和厂房【fáng】，“那时还没有产业园区的概念，谁有建办【bàn】公楼、建厂房的【de】需要，我【wǒ】们就给地，20亩、30亩【mǔ】土地很【hěn】容【róng】易【yì】拿到”。

在东湖高【gāo】新期间，黄立平【píng】看到了一个商机，一些中小企业虽然有【yǒu】办公楼和厂房【fáng】需求，但【dàn】没有【yǒu】实【shí】力和【hé】能力兴建，“东【dōng】湖高【gāo】新就是【shì】土地出让方【fāng】，我们可以建好提供给企业使用”。

在这一思路【lù】下，2000年，东湖高新开【kāi】发建设了第一个【gè】产业【yè】园区——国【guó】际企业【yè】中心，这也是武汉真正意义上的第【dì】一个【gè】产业园区【qū】。

国际企业【yè】中心建【jiàn】设时，在主【zhǔ】管部门申办土地【dì】规划文件时【shí】，工作人员【yuán】不知道土地【dì】性质如【rú】何【hé】定义【yì】，黄立平临时想了一个“研【yán】发办【bàn】公”的名称，他没想到，这一名称后来【lái】延伸成一项专门的土地【dì】使用权——科研用地【dì】。

黄立平【píng】说，给园区起名【míng】字【zì】时，为了吸引客户，想了各【gè】种办【bàn】法。当【dāng】时黄【huáng】立平创【chuàng】办的一【yī】家农药【yào】公司和一家日本企业有业务往来，“觉【jiào】得国际【jì】企业【yè】这个名称很好，所以就把园区叫成国【guó】际企业中心”。

国际企业【yè】中心建成后，有一年，黄立平到北京出【chū】差，在亦庄看到【dào】一个名为“国际企业大道”的【de】写【xiě】字楼，“我就【jiù】会【huì】心一笑，心想他们可能也是出于同【tóng】样【yàng】目的起了【le】这【zhè】个名字【zì】”。

虽然黄立平至今认为国【guó】际企【qǐ】业中心存在诸多不足【zú】，但当时满足了中小企业的【de】需求，很快就【jiù】销售一【yī】空，在后【hòu】来的日子里，国际企业中心陆【lù】续开【kāi】发建设了二【èr】期【qī】和三期【qī】项目，形成【chéng】了一个中小企业聚【jù】集【jí】地。

国际【jì】企业中【zhōng】心竣【jun4】工的第二年，武汉东【dōng】湖新技术开发区获【huò】批【pī】“国家光电子信息产【chǎn】业基【jī】地”，武【wǔ】汉光谷一词正式启【qǐ】动。但在当时，光谷【gǔ】远没有如今这【zhè】么知名【míng】，“当时北京中关村叫了【le】硅谷，所【suǒ】以【yǐ】我们【men】就叫了光谷”，东湖高新区【qū】一位人士告诉经济【jì】观察报。

探索

东湖高新集团成立后，通过出让【ràng】土地给企【qǐ】业【yè】，逐步形成【chéng】关东【dōng】、关【guān】南两【liǎng】个工业园。但2004年，所【suǒ】有【yǒu】建设【shè】用地必【bì】须履行招拍挂程序【xù】，东湖高新失去了土地出让资格，也让东湖高新的业务面临【lín】大考【kǎo】。

黄立平说，失【shī】去了【le】土地出让资格，想要发展产业【yè】园这一业【yè】务，就只【zhī】能和【hé】其他企业【yè】一【yī】样，从政【zhèng】府拿地建设，再出售给企业。

黄立平称，当时【shí】产业园办【bàn】公楼【lóu】市场还没【méi】有价格机【jī】制，无【wú】法锁定利润，部分股东方担心赔【péi】钱不愿意冒【mào】险，“我看好这【zhè】个领【lǐng】域【yù】，虽【suī】然当时还【hái】不【bú】知道会向哪个方向发展，但主观判断是有前景的”。

股东对未【wèi】来业【yè】务发展出现分歧，结果就是【shì】东【dōng】湖高【gāo】新重组，黄立【lì】平【píng】拿【ná】到了正在建设【shè】的光谷软件园项目开发建设权及【jí】两家【jiā】生【shēng】物医药公司【sī】。东【dōng】湖高【gāo】新后来虽然又涉足产业园区开发建设，并将【jiāng】这一业【yè】务保留至今，但当时彻底剥离了这一【yī】业务【wù】。

黄立平在东【dōng】湖【hú】高新做软件园的【de】时【shí】候，正值武汉市传【chuán】统产业走向信息化时【shí】代。武汉是【shì】中国【guó】重【chóng】要【yào】的【de】制造业基地，早在清末民初时，就已经是全【quán】国【guó】继上海之后第二大工业城市。新【xīn】中国成【chéng】立后，更【gèng】是聚集了武钢、东风汽【qì】车等一大批传统制造业【yè】。

在新【xīn】技术浪潮下，传统制造【zào】业也开始【shǐ】陆续信【xìn】息化，“很多【duō】企业都成立了信息化部门，慢慢的【de】，随着人员越来越【yuè】多【duō】，需要【yào】寻找独【dú】立【lì】的办公地”，黄立平说，当时【shí】武汉之所【suǒ】以做软【ruǎn】件园，正是因着这一趋【qū】势。

软件【jiàn】园的第一个【gè】客户颇【pō】有【yǒu】戏剧性，黄立平【píng】介绍【shào】，当时华中【zhōng】科技【jì】大【dà】学校办企业天喻信息在【zài】华中科技园兴建了办公楼，主体建好了，装修了【le】一半【bàn】，由于资【zī】金缺乏停下了，“当时【shí】周【zhōu】济市长找到【dào】我，让找5000平方米的场【chǎng】地，一【yī】定安置好天喻信息”。

最后双方达成协议，天喻信息【xī】用没有建好的办公楼与软件园【yuán】一比一置换【huàn】。“当时天【tiān】喻办公楼造价是2600元/平【píng】方米【mǐ】，软件园是2000元【yuán】/平【píng】方【fāng】米，”黄立平说，虽然有【yǒu】差价，但对方【fāng】喜【xǐ】欢上软件园的办【bàn】公楼，“对方没花钱，我们也【yě】没补钱，就【jiù】置换了”。

这件事让黄立平进【jìn】行了深刻思【sī】考，企业【yè】是政府招商【shāng】引资过来的，政【zhèng】府肯【kěn】定会帮【bāng】助企【qǐ】业压低【dī】成本，这就意味着【zhe】园区利润被压缩；但只要软【ruǎn】件园的产品符【fú】合客户需求，客户也【yě】愿意【yì】接受差价，“那我就【jiù】有利润空间了”。

通过引入天【tiān】喻信【xìn】息【xī】这一事【shì】件，黄【huáng】立平意识到产业【yè】园区的市【shì】场【chǎng】空间。黄立平说，虽然当时还不【bú】清楚【chǔ】软件园未来会朝哪个方向走【zǒu】，但通过专业【yè】化【huà】开【kāi】发建设，打造出符合客户需求的产品，产业【yè】园区的商【shāng】业【yè】逻辑就是成立的。

专业化

2005年，出【chū】走东湖高新后，黄立【lì】平创【chuàng】办了光谷联合，主【zhǔ】要业务就是继【jì】续开【kāi】发建【jiàn】设曙光【guāng】软【ruǎn】件园【yuán】，也就是后来的光谷软【ruǎn】件园。为了集中【zhōng】精力搞好【hǎo】产业园区，他陆续出售了两家生物【wù】制药公司的股【gǔ】权。

东【dōng】湖高新放弃【qì】了产业【yè】园区【qū】开发建设业务后，方兴未艾的【de】光【guāng】谷软【ruǎn】件园面【miàn】临【lín】着流产的风险，对产业园区【qū】已经有深入【rù】思考的【de】黄立平在【zài】东湖高【gāo】新重组后拿到了产业园区业务，这【zhè】一举动保住了软件【jiàn】园，也客观上【shàng】成就了黄立平。

一位产业园区【qū】人士告诉经济观察报，虽然当时东【dōng】湖【hú】高新【xīn】将【jiāng】产【chǎn】业园区【qū】业务【wù】作为负担【dān】剥离了，但从后来的发展看，黄立【lì】平相当于捡到【dào】一块肥肉【ròu】，伴随着武汉光谷的【de】兴起【qǐ】，黄立【lì】平的光谷软件园也逐【zhú】步进入高光时刻【kè】。

黄立平说【shuō】，最高峰的时【shí】候，武汉市60%的软件企业都集中在光谷软件园，软件园也成为武汉光谷【gǔ】最先打造的一张王牌。目前【qián】光【guāng】谷软件【jiàn】园仍聚集了【le】包括【kuò】美国EDS、微软【ruǎn】、海【hǎi】康威视、视睿科技、法国电信【xìn】、爱立信、华为、软通动力等【děng】一大批【pī】龙【lóng】头企【qǐ】业【yè】。

从做光谷【gǔ】软件园【yuán】开始【shǐ】，黄立平逐步将产业园【yuán】区【qū】发展转向专业化【huà】道【dào】路【lù】。黄【huáng】立平解释，当时的专【zhuān】业化实际【jì】上就是房地产化【huà】，“现在来看，用房地【dì】产做产业【yè】园存在很多问题，但在兴起阶段是必经之路【lù】”。

当【dāng】时，万科也提【tí】出向【xiàng】丰田【tián】学习，开始走【zǒu】房地产专业化【huà】道路，包【bāo】括【kuò】前期咨【zī】询、开发、设计【jì】、施工、运营等【děng】房地产各环节的专业化。

另一个【gè】让黄立平深刻思考【kǎo】的【de】是交通银【yín】行电话【huà】服务中心落地。2008年，如全国大多【duō】数银【yín】行一【yī】样，交通银【yín】行计划将前【qián】后台分离，找一【yī】个1万平方米场【chǎng】地作为后台呼叫中心，当时备选城市还有合肥【féi】和南昌。

合肥给【gěi】出的条件是提供【gòng】一栋国有办【bàn】公【gōng】楼，免费使用【yòng】十年；南【nán】昌给出的【de】条件是，随【suí】便【biàn】挑地，看上哪块给哪块；黄立平【píng】则和设计师连续几个【gè】昼夜【yè】做好设计方案，将方案【àn】带去上海【hǎi】。

最【zuì】终，武汉光谷软件园的海派建筑【zhù】方案打动了【le】交通银行【háng】。黄立平回【huí】忆，虽【suī】然理论上免【miǎn】费的【de】办公【gōng】楼和随【suí】便挑【tiāo】选的土地更吸引【yǐn】人，“但都【dōu】忽视了客户真正要什么，这也让我们认识到了解客户需求【qiú】的【de】重要性【xìng】”。

交通银行【háng】后台落户带给光谷软【ruǎn】件【jiàn】园的不【bú】仅仅是“比客户更了解客户需求”，还让园【yuán】区以后的定价有了依据，“当时我们开【kāi】出【chū】的【de】价格是3700元/平方米【mǐ】，客户【hù】没【méi】还【hái】价，直【zhí】接就答应【yīng】了，在上海，他【tā】们自己建成本价都要5000元/平方米【mǐ】”。

这【zhè】一单生意也【yě】让光谷软件园获得了可观【guān】的收益，黄立平说，当时建造成本价【jià】是2100元/平方米【mǐ】，毛利【lì】率高达43%，再次验证了专业【yè】化道路【lù】的【de】可行性。这一单【dān】生【shēng】意对光谷软【ruǎn】件园影响极为深远。

此后，黄立【lì】平又从交通【tōng】银行拿到6万平方米的【de】订单，通过【guò】相同的方式将【jiāng】银联、光大【dà】银【yín】行【háng】等金融机【jī】构变成【chéng】自己的客户。金融后台【tái】服务【wù】也成为光谷软件园【yuán】继软【ruǎn】件开发及外包服务之【zhī】外的第二大产【chǎn】业。

回归运营

2009年【nián】，武汉光谷成为继中关【guān】村之后，全国【guó】第二个国家级自主创【chuàng】新示范区，当时武【wǔ】汉【hàn】全市GDP是4560亿元，而东湖高新区只有187亿【yì】元，在武【wǔ】汉市【shì】各区县【xiàn】中排名第八，一【yī】切都还刚刚起步。

同一年，光谷【gǔ】软件园将建好的【de】办公楼【lóu】交付给交【jiāo】通【tōng】银行。伴随着新兴产业的快速发【fā】展，东湖【hú】高新区【qū】的【de】GDP一路增长【zhǎng】，黄立平的园区【qū】生意也【yě】风生水起。但随后的一件事，让黄立平不【bú】得不对光【guāng】谷【gǔ】软件园的模式进行反思。

产业【yè】园区是一个投资规模【mó】大、回报周期长的生意，为了保证【zhèng】企业有【yǒu】充足的【de】现金流，黄立平为【wéi】光【guāng】谷【gǔ】联合设【shè】定了严格【gé】的【de】自销比，即自持10%，销售90%，也【yě】导致了光谷联合长期重视销售而忽视运【yùn】营【yíng】。

2014年，光谷联合在【zài】港【gǎng】交所【suǒ】上市，因为【wéi】之前在国内上市的东湖高新市盈率【lǜ】一【yī】直保持在9-21倍左右，黄立平认为光【guāng】谷【gǔ】联合上市至少可以获得【dé】20倍【bèi】估值【zhí】，这还是一个较为保守的估值【zhí】。

但现实狠狠抽了他【tā】一记耳光【guāng】。经过一系列路演，最终光谷联【lián】合获【huò】得的【de】估值只有【yǒu】6倍，同期【qī】做“观赏鱼”的海昌上市获得40倍市【shì】盈率。而且，光谷联合的股【gǔ】票认购情况也不及预期【qī】，这让黄立【lì】平很【hěn】受伤，“东【dōng】湖高新上【shàng】市时只有6000万元利【lì】润，光【guāng】谷联合上市时利润【rùn】超过2亿元”。

由于当时销售【shòu】收入占比超【chāo】过90%，光【guāng】谷联合被归入房地产【chǎn】类企业，“房【fáng】地产企【qǐ】业估【gū】值看的是规模【mó】，销售额【é】起【qǐ】码在200亿-500亿【yì】元，才【cái】能获得资本市场【chǎng】的认可”。

产业园显然不同于房地产，开发出住【zhù】宅有人买单【dān】，但产【chǎn】业园区未【wèi】必有【yǒu】这么大市场规模【mó】。痛定思痛之后，黄立平【píng】开始【shǐ】调整【zhěng】光谷联合的战略，逐步【bù】减【jiǎn】少销售占比，提升【shēng】运营【yíng】能【néng】力带来收入占比。

黄立【lì】平说【shuō】，既然决定转型，就需要【yào】设定目标，他的目【mù】标是将【jiāng】开发业务占比下降至50%以内。2016年，光谷联合引入中国电子【zǐ】作为大股东，正式更名为中电光谷。光谷联【lián】合【hé】与中国【guó】电【diàn】子【zǐ】的【de】业务【wù】得到较【jiào】强的互补。

2015年，中电【diàn】光谷正式转型。当年武【wǔ】汉地区【qū】总产值【zhí】首次【cì】突破【pò】万【wàn】亿大【dà】关【guān】，2022年更是【shì】首次超过杭州，在全国省【shěng】会城市中名列第三【sān】，而东湖高新【xīn】区的GDP也达到2246亿元，持续引领武汉。

经过5年的调整，2020年【nián】，中电【diàn】光谷的商业运营服务收【shōu】入占比【bǐ】首【shǒu】次超过一半，达到52%，物业开发业【yè】务收入占比降至47.6%。这也意【yì】味【wèi】着中电光谷完成【chéng】了转型。黄立平【píng】说，下一步中电【diàn】光【guāng】谷还【hái】将继续提升【shēng】运营收【shōu】入占比。

在转型过【guò】程中【zhōng】，中电【diàn】光谷逐【zhú】步强化【huà】了咨询、建设、运【yùn】营【yíng】等专业能力，并联动起来，先以咨询【xún】业务介入项目，获得能力认可后，再介【jiè】入建设或运营领域。同时【shí】，逐步降【jiàng】低自投【tóu】项目，提升【shēng】轻【qīng】资产比例。

截至目【mù】前，中电光谷旗下共有88个园区项【xiàng】目，其【qí】中重资产项目在30个左右，其余50多个【gè】项目均为轻【qīng】资【zī】产项目【mù】。2022年【nián】营【yíng】收【shōu】55.28亿元，净利润5.36亿元。这一【yī】收入和净利在【zài】房地产行【háng】业【yè】中并不显著【zhe】，但在园【yuán】区类企业中已经名列前茅。

目【mù】前，光谷软件园只是中电【diàn】光谷诸多园区中【zhōng】的一员，其在武【wǔ】汉除【chú】了软件【jiàn】园，还有科技城、金融港、生物城等诸【zhū】多主题园区【qū】。而武汉光谷【gǔ】已【yǐ】经由【yóu】最初的光电【diàn】信【xìn】息【xī】园区发展成为目前的八大产业园区。