法拍房和豪宅受热捧 楼市小阳春态势明显

2020年上半年，楼【lóu】市先是【shì】受到疫情冲击而基【jī】本处于停滞状态，但随【suí】着疫情好转，堆【duī】积的需求集【jí】中释放。5月和6月房地产市场快速复苏，小阳春态势【shì】明【míng】显，多个城【chéng】市出现环比【bǐ】同【tóng】比增长，有的城市甚至出现多个【gè】万人【rén】摇【yáo】号【hào】项目。

法拍房和豪宅受热捧

9-21，京东法拍页【yè】面显示，位于北京亦庄【zhuāng】的一个别墅项目评估价1047.2万元，14位【wèi】购房者经【jīng】过【guò】48轮举牌，从733万元【yuán】的【de】起拍价一路拍【pāi】到1100.2万【wàn】元，较之【zhī】起拍价【jià】溢价【jià】高达50%。

而【ér】在【zài】此之前，9-21，位【wèi】于北京西城区陶然【rán】亭的一套办【bàn】公用房从422万元起【qǐ】拍，经【jīng】过217轮竞拍，成交价为【wéi】704万元，比评估价602万元还高16.9%。9-21，位于北【běi】京顺【shùn】义区的一套评【píng】估价为5365.3万元的别墅用房，从起【qǐ】拍【pāi】价3756万元拍至6146万元，较之【zhī】起拍【pāi】价溢价高达63.6%。

对此，一位法【fǎ】拍房行业的人【rén】士表示，自今【jīn】年5月以来，随着房地产【chǎn】市场快速回暖，法拍房【fáng】也【yě】成为【wéi】众【zhòng】多购房者的【de】可选标的，拍卖价格一路走高【gāo】，近两个【gè】月最终拍【pāi】卖价格基本与市价持平或略低【dī】于【yú】市价，不像前几个【gè】月有较大的【de】价格优【yōu】势。“去年底今年初，一套位于【yú】双【shuāng】井【jǐng】的住【zhù】宅拍卖，与近期【qī】同一小区【qū】住宅拍卖，无论是起拍价还【hái】是拍得单价都有较【jiào】大幅度的价差”。

淘宝和京东拍【pāi】卖页详情也显示【shì】，位【wèi】于同一小【xiǎo】区的【de】同层次同【tóng】户型住宅分【fèn】别在9-21和9-21拍卖，前者【zhě】起拍价568.4万元【yuán】、拍出价616.4万元【yuán】，后【hòu】者起拍【pāi】价661.2万元【yuán】、拍出价869.1万元，价差【chà】明显。

值【zhí】得注意的是，市场热【rè】度不仅体现在法【fǎ】拍房难“捡漏”，深圳、上海等核心一【yī】二线【xiàn】城【chéng】市豪宅市场也【yě】出现【xiàn】抢购潮。

9-21，上海“史上最贵豪【háo】宅”项目翠湖【hú】天地五期开【kāi】盘【pán】销【xiāo】售，单价约16.5万【wàn】元【yuán】/平方【fāng】米，是【shì】这轮调控以来上海【hǎi】报价最高的楼盘【pán】，主力【lì】户型均价高达【dá】5000万元/套。而在此之前【qián】，三湘印象名邸项目均【jun1】价12.18万【wàn】元/平方米，认筹率高达700%，开盘当日【rì】即售【shòu】罄。

深圳方面【miàn】，今年前5个【gè】月，深业中城【chéng】、招【zhāo】商太子湾、新锦安【ān】壹号公馆等豪【háo】宅销售【shòu】金额均达【dá】30亿元左右，金众·麒麟公馆【guǎn】、招商·领玺更【gèng】是接【jiē】近50亿元。

对此，克而瑞研究【jiū】中心研究员杨科【kē】伟表示【shì】，疫情【qíng】过后，货币政【zhèng】策整【zhěng】体稳【wěn】健偏积极，信贷资金整【zhěng】体【tǐ】趋向宽松，短期内房【fáng】地产市场热度将惯性延续【xù】，成交或【huò】将【jiāng】持续处于高【gāo】位，房价还有一定的【de】上【shàng】涨空间。

楼市成交“过山车”土地市场再度活跃

法拍房、豪宅受热捧的根【gēn】本原因还是整体市场的回暖【nuǎn】。2020年上半年，楼【lóu】市受疫【yì】情影【yǐng】响【xiǎng】，1至2月【yuè】基【jī】本停摆，自3月【yuè】起楼市回暖加速，走出一波“过山车”行情【qíng】。

国家统计局数据【jù】显示，1至【zhì】2月商品房销售面积【jī】8475万平【píng】方【fāng】米，同比下【xià】降39.9%;销售额8203亿元【yuán】，下降35.9%。其中，住宅销售面【miàn】积下降39.2%，销售额下降34.7%。

但疫情只是延后了购【gòu】房【fáng】需求的释放。克而【ér】瑞研究中心报告显示【shì】，疫情后【hòu】核心一二线城【chéng】市房地【dì】产【chǎn】市场快速回暖。4月，重点监测一二线【xiàn】城市成交【jiāo】面积持续上升，环比增幅高达30%左右，同比跌【diē】幅皆收窄【zhǎi】至【zhì】20%以【yǐ】内。成【chéng】都、长沙等城市【shì】成交【jiāo】面积基本恢复到疫前水【shuǐ】平，深【shēn】圳、杭【háng】州【zhōu】、青岛等城市成【chéng】交面积率先实现同比增长。

5月，克而瑞监【jiān】测【cè】的百城数据显【xiǎn】示，近半【bàn】数【shù】城市商品住【zhù】宅成交面积同比环比均增长，热【rè】点二线城【chéng】市同【tóng】比涨幅【fú】已突破20%。上海、杭州、南京、宁波、温【wēn】州【zhōu】、清【qīng】远等城市5月成交量创下近【jìn】两年高点【diǎn】，其中，上海【hǎi】5月商品住宅成交面积突【tū】破100万【wàn】平方米，同比增长54%，环比增长76%。

到了6月，楼【lóu】市快【kuài】速回暖态【tài】势仍未【wèi】减弱【ruò】。克而瑞研究中心最【zuì】新报告显示，9-21至28日的一周，一线城市成交指数为138.75，环比下降3.85点;二线【xiàn】城市【shì】成交【jiāo】指数为147.61，环比上升20.85点;三四线城市成【chéng】交【jiāo】指数为221.84，环比【bǐ】上升90.18点。

二手房方【fāng】面，9-21至【zhì】21日的一周，一线城市中，北京成交面积38.31万平方米，同比增长117%;深【shēn】圳成交【jiāo】面积22.78万平方【fāng】米，同比增【zēng】长69%

中【zhōng】原【yuán】地产【chǎn】首席分析师张大伟表示，楼市【shì】出【chū】现小阳春很大【dà】程【chéng】度是因为一【yī】季度疫情压【yā】抑的市场需求【qiú】叠加【jiā】降息降准带来的政策宽松。6月市场继续维持5月的升温【wēn】态势，大部分城市成【chéng】交量【liàng】已经超【chāo】过去年同期。

土地市场方【fāng】面，中原【yuán】地产研究中心数据显示【shì】，截至9-21，今【jīn】年以来【lái】全国土地市场持续升温【wēn】，杭州、深圳、广【guǎng】州、北京等城市高价地持续出现。具体来看，50个大城市合计土地出让额【é】2.18万亿元，同比增长【zhǎng】11.6%。其中，36个城市卖地额超【chāo】过200亿元，杭州、上海、北京和广州【zhōu】分【fèn】别【bié】以【yǐ】1639亿元【yuán】、1313亿元、1143亿【yì】元和【hé】1015亿元【yuán】占据前4位【wèi】。

易居房地产研【yán】究院【yuàn】报【bào】告也【yě】显示，百城土地【dì】市场逐渐回暖【nuǎn】。1月至【zhì】5月，4个【gè】一线城市居住用【yòng】地【dì】成交面积1479万平方【fāng】米【mǐ】，同比增长35.3%;32个二线【xiàn】城市居住用地成交【jiāo】面积【jī】11359万平方米，同比减少12.4%;64个三四线城市【shì】居住用地成交面积8527万平方米，同比减少【shǎo】2.2%。

从【cóng】地价来看，1月至【zhì】5月，全国100个城市居【jū】住【zhù】用地平均价格为每平【píng】方米6213元，同比上涨13.8%。其【qí】中，4个【gè】一线【xiàn】城市居住用地平【píng】均价【jià】格【gé】为每平方米18499元，同【tóng】比上涨38.6%。

易居研究院智库中心研究【jiū】总【zǒng】监严跃进表【biǎo】示，土地【dì】市场总体呈现继【jì】续回暖的态【tài】势。他认【rèn】为，当前【qián】外部环境改【gǎi】善，房企拿地信心也逐【zhú】渐【jiàn】增强，而优质地块【kuài】供【gòng】应【yīng】较多有助于【yú】相关城市土地市场走出低谷。

张大伟【wěi】认为【wéi】，在降准降息等【děng】政策影响下，房企拿地【dì】积极性逐【zhú】渐提高，多地再次出现高溢价【jià】率土地成交，使得土地市【shì】场热度持【chí】续提升。他【tā】表示，虽然整体地【dì】价仍【réng】未全面【miàn】上涨，但部【bù】分城市【shì】的【de】部分地价已【yǐ】经达到历史高【gāo】点。

房住不炒下政策难松

值得注意的【de】是，虽然成交量明显回暖，但楼市库【kù】存依【yī】然处于高【gāo】位。易【yì】居【jū】房【fáng】地产研究【jiū】院最新发布【bù】的《全国与9城供求关系【xì】与库存报告》显示，5月全【quán】国商【shāng】品住宅潜在供求比为1.12，环比下降0.4%，同比【bǐ】上升14.8%。

易居研究院【yuàn】研究员【yuán】王若辰表示，供求【qiú】关系是决定房地产价格【gé】短周期【qī】波动的关【guān】键因素之一，通【tōng】常来【lái】说，在仅【jǐn】考虑供求关系的情况下，当住宅【zhái】供应【yīng】量小于需求量时，房价【jià】易涨难跌;当住宅【zhái】供应量大于未【wèi】来【lái】需求量时，房价易跌难【nán】涨。

王若辰认【rèn】为，目前楼市仍然处【chù】于供【gòng】大于求状态。虽【suī】然一季【jì】度后因疫情积压的【de】需求有所释放，但【dàn】疫情对经济【jì】的影响并未消【xiāo】退，全国房【fáng】地【dì】产市【shì】场仍处于下行周期，需求并不能回到疫【yì】情前的水平，预计今年9月大概【gài】率是【shì】短期潜在供【gòng】求比的高点。

报告说，4月，天津、湖州【zhōu】、郑州、杭州、重【chóng】庆【qìng】、南京、苏州【zhōu】、三亚和上【shàng】海9个城市的潜在供求比【bǐ】分别为【wéi】1.32、1.22、1.20、1.11、1.07、1.06、1.04、1.04和0.98，除上【shàng】海供求比【bǐ】略小于1外，其他城市【shì】均处【chù】于供【gòng】大于求【qiú】状态。从去化周期来看，4月，三【sān】亚【yà】、天津、南京、苏州、郑州、杭州、湖【hú】州、重庆和上海的新开工未售库【kù】存去化周期分别为46.4个【gè】月【yuè】、40.9个月、22.8个月、22.8个月、21.1个月、13.3个【gè】月、13.3个月、12.6个月和【hé】10.3个月【yuè】，整体去化压力大。

一【yī】面是库【kù】存去化【huà】周期仍在上升【shēng】，一面【miàn】是【shì】房住不【bú】炒红【hóng】线难破。杨【yáng】科伟表示，上半【bàn】年多省市在土地【dì】出让环节给市【shì】场、企业减压，主【zhǔ】要【yào】涉【shè】及取消限制性【xìng】规定、增加优质土【tǔ】地供应、延期或【huò】分期缴纳土地款和【hé】延长竣工期限等。从下半年政策来看，房地产信贷政策将整【zhěng】体中性偏积极【jí】，坚决遏制房地产金融【róng】化泡沫【mò】化，严防信贷资金【jīn】过【guò】度流【liú】向房地产市场。

从地方政策来看，杨【yáng】科【kē】伟认为【wéi】，下半【bàn】年房地产【chǎn】市场政【zhèng】策仍以稳为主【zhǔ】，从【cóng】保【bǎo】市场【chǎng】主体出发【fā】为市场【chǎng】减压。地方因城施策，调控【kòng】政策或将继续【xù】维稳【wěn】，限【xiàn】价政策或将进一步放开，短期内放松限购、限售的可能性不大【dà】。

杨科伟【wěi】还表示【shì】，因疫情【qíng】对经济【jì】的影响【xiǎng】，地方放松楼市【shì】动力较大，未【wèi】来还【hái】应加【jiā】强相关监管。他建议，房企【qǐ】融资环境分类放松，对于高杠杆、高负债经【jīng】营的房企【qǐ】以【yǐ】及拿地激进的【de】房【fáng】企，仍要监督企业有序去杠【gàng】杆或稳【wěn】杠杆。居民【mín】部门仍需稳杠杆，确保居民杠【gàng】杆率【lǜ】和【hé】负【fù】债率不【bú】再【zài】继续上升。部分城市或在现有限贷政策框架内适度放【fàng】松限贷【dài】，其中，放松公积【jī】金贷款、下调房贷利率、调降【jiàng】首【shǒu】付比例【lì】都是【shì】可【kě】以【yǐ】考虑的选项。不【bú】过，认房不认贷、二套贷款已结清算首套等重磅刺激性政策【cè】较难落地【dì】。(记【jì】者 梁倩)