保值意识和企业促销激发交易热情 楼市回暖行情能否持续？

今【jīn】年【nián】端【duān】午节假期，除北京楼市相对冷【lěng】清外，其他重点城市均迎来交【jiāo】易小高潮。针对这一轮人【rén】气【qì】急【jí】升和放量成交【jiāo】的成因，业【yè】内【nèi】人士给出了多维度的分析。

随着【zhe】9-21的到来，2020年“下半【bàn】场”正式【shì】开始。市场【chǎng】普遍关【guān】注的【de】是，这一波行情能否持续，或者市场热度能【néng】保持多久。

原因

保值意识和企业促销激发交易热情

端午节前的这一波人气，首先与房企普遍大幅让利有关。

近两个月以来，在恒大等龙头企业的引领下【xià】，整个行业通过【guò】“以价换量”来回笼资金和【hé】冲【chōng】业绩的热情【qíng】高涨。在一【yī】些三四线【xiàn】城市以及一二线城【chéng】市，地理位置较为【wéi】偏远的楼盘，房价比此前的高【gāo】点出现了2000-3000元/平方米的落差。这【zhè】无【wú】疑【yí】是在疫情影【yǐng】响下需【xū】求收紧【jǐn】后、市场竞争【zhēng】日趋白【bái】热【rè】化的结果。许多企业索【suǒ】性推【tuī】出【chū】“一口价”房型来吸【xī】引客户【hù】，导致一些原【yuán】本没有【yǒu】置业规【guī】划的家庭也【yě】表现得无比心【xīn】动。

其次【cì】，有【yǒu】观点认【rèn】为，端午【wǔ】节【jiē】前后楼市人气急涨，很【hěn】有可能与全球【qiú】疫情影响下人【rén】们对个【gè】人资产安全【quán】的【de】担忧相关。在全球经济处于暂时停滞的状态下，各国【guó】“放水【shuǐ】救市”的行动越发普【pǔ】遍，包【bāo】括美国【guó】在内的多个国家都在拼命增发货币，而在货币贬【biǎn】值的心理压力【lì】下，房子仍【réng】然被大多【duō】数【shù】中国【guó】家庭【tíng】认为是【shì】最佳资产保值增值的【de】方式。

在【zài】楼市资深【shēn】人士【shì】看来，这一波行情，不排【pái】除有开【kāi】发商采取“饥【jī】饿营销”的手段。为【wéi】了制造【zào】市场供不应【yīng】求的局面，开发商【shāng】抓住购房者的焦【jiāo】虑心理，促使项【xiàng】目收益获取【qǔ】最大化。此前，开发商就曾采用过“捂盘惜售”的手【shǒu】段【duàn】，让购买者认【rèn】为【wéi】市【shì】场供不应【yīng】求，进而引发恐慌【huāng】性购买。同样，通过打折【shé】促销，也可以先把市场情绪调【diào】动起【qǐ】来【lái】，然后【hòu】再通过营销手【shǒu】段吸引客户购房【fáng】。当然，短【duǎn】暂的情绪爆发，很可能【néng】被一些人错判成市场回暖的信号【hào】。

受疫情影响，整个市【shì】场之前【qián】一直处于“冰冻”状态，随着疫情趋缓，线下售楼处【chù】的开【kāi】放，积【jī】压的需【xū】求在短【duǎn】期内得以爆发。此【cǐ】外，3月是学校开【kāi】学季【jì】，学区房的需求【qiú】也会相应增加。但资【zī】深人士表示【shì】，需求的短暂【zàn】回暖，并不【bú】代【dài】表市场的真正复苏。近期，国家【jiā】宏观金融政【zhèng】策处于比较宽松【sōng】的状态，加上房企促【cù】销力度加大，很多购房者会【huì】被市场情绪【xù】给带【dài】动，一【yī】股【gǔ】脑地加入购房【fáng】大军。

不【bú】过，更多的人【rén】关心的是，这一【yī】波行情是否能够持续【xù】，或者【zhě】市场热度能够保持【chí】多久。毕竟，在全球经【jīng】济停滞的背景下，收入预【yù】期和购买力受到较大影【yǐng】响。资深人士也表示，应【yīng】该谨慎【shèn】看待近期的楼市【shì】回暖，切忌误读【dú】为【wéi】投机炒【chǎo】作的机【jī】会【huì】。

宏观

下半年货币政策整体保持宽松

有机构分析称【chēng】，宏观环境和政策【cè】层面的变化，将会进一【yī】步放【fàng】大【dà】下半年上车【chē】“窗口期【qī】”。

克而瑞即认为，当前全【quán】球居高不下的疫【yì】情【qíng】压【yā】力，会对楼市形成两股作用力：一是对疫情二次复发的担忧会【huì】促使房【fáng】企抓住现【xiàn】有销售【shòu】期，加紧去化【huà】。今年端午节【jiē】这一【yī】波行情【qíng】，四个一线城市中【zhōng】仅【jǐn】北京市【shì】场表现冷淡，新房成交量同比【bǐ】下降【jiàng】了17%，二手房【fáng】则同比下降【jiàng】了1.2%。这一方面【miàn】也会刺激【jī】房企居安【ān】思危，加大在【zài】下半年的促销力度【dù】。二是政策层面将会【huì】持【chí】续宽松，为【wéi】需求“上【shàng】车”提供更【gèng】为宽松的条【tiáo】件。今年【nián】的政府工作报告已经对【duì】全年的房地产政【zhèng】策【cè】定调。未来在“房住不炒”总【zǒng】基调下【xià】，各地因城施【shī】策将更加灵活，以保障房地【dì】产市场平稳运行。此前，政府在土地出【chū】让、销【xiāo】售保证金【jīn】和【hé】人才落户等方面已经【jīng】出台【tái】一系列政策来稳定市【shì】场【chǎng】，亦已【yǐ】取【qǔ】得明显实【shí】效。除此以外，央行通过降【jiàng】息【xī】和下调【diào】贷款利【lì】率对资金进行引导，一定程度上也会影响大家对【duì】市场的预期。

从国常会定调到【dào】陆家嘴论坛【tán】几位领导的发言来看【kàn】，今年下半年我国【guó】的【de】货币政策【cè】整【zhěng】体【tǐ】将【jiāng】保持宽松，但【dàn】边际放松空间有限，相对充裕的资金或【huò】多或少【shǎo】将流向【xiàng】房地产市场。

不过，对于【yú】投机炒房的行为，国家仍会在政【zhèng】策上保持高压态【tài】势【shì】。譬如【rú】，9-21，中【zhōng】国银保监【jiān】会消保局便发【fā】布【bù】《关【guān】于合理使用信用卡【kǎ】的消费提示》。消费者将【jiāng】信用卡借款违【wéi】规用于【yú】房地产【chǎn】、证券、基金、理财【cái】等非消费领域，放大【dà】资金杠杆，易导致个人或家庭财【cái】务不可持续，并会承担相应后果，也致使金融机构风险【xiǎn】累【lèi】积。消费者【zhě】应当正【zhèng】确认识信用卡功【gōng】能【néng】，理性【xìng】透【tòu】支消费，不【bú】要【yào】“以卡养卡【kǎ】”“以贷还贷”，更不要“短借长用”，合理发挥信用【yòng】卡等【děng】消费【fèi】类贷款工具的消费支持作用。

综合来看，业【yè】内人士预【yù】计，下半年房地产市场仍具韧【rèn】性，大概率将延续复苏与分化的既【jì】定格局，随【suí】着房企加快供货节奏，成交有望继续【xù】回升，但【dàn】增速【sù】或【huò】将明【míng】显放缓【huǎn】。相对而言，核心一、二线【xiàn】城市仍有【yǒu】强劲需求支撑【chēng】，成交【jiāo】有望稳中有升，弱三、四【sì】线城市依旧面【miàn】临【lín】较大的调整压力【lì】。

行业

业绩压力

直接影响让利幅度

业【yè】内【nèi】普遍认【rèn】为，今年下半年的【de】行情走势仍然跟企业本身的内在动力【lì】有直接关系【xì】。动力，从另外一个角【jiǎo】度可以理解成压力。总【zǒng】的来看，今年房企最大的两座压力大山，一【yī】个是还【hái】债，另【lìng】一【yī】个就【jiù】是业绩【jì】。尽管由于【yú】融资环境的改【gǎi】善，今年企业资金链会【huì】有所缓解，但【dàn】是【shì】回笼资金【jīn】的【de】欲望仍【réng】会非常迫切【qiē】，在这种情况下就必须尽最【zuì】大能力【lì】地出货【huò】。冲业绩的手段也是【shì】为了【le】出货，只不过【guò】，在【zài】“房住不炒”的总基调下，地方政【zhèng】府在活跃市场上不可能用药太猛。因而，卖房【fáng】终究【jiū】得【dé】靠企业自身。

参照房企年初提出的2020年销【xiāo】售目标【biāo】，今年上半年至少得完【wán】成40%，下半【bàn】年【nián】压力才不会那么大。但从【cóng】实际情【qíng】况来看，上半年完成率【lǜ】不足40%的【de】房企并非少【shǎo】数，包括保利置业、融信【xìn】中国、荣盛发【fā】展、花样年、新城控股、首创置业、中国奥园、金科【kē】集团、世茂房地产、绿城中国、佳兆业、合景泰富、旭辉集团【tuán】、富力【lì】地产【chǎn】、融创中国【guó】、远洋【yáng】集团等16家。完【wán】成率【lǜ】超过50%仅恒大、金茂【mào】和滨【bīn】江集团等少数几家。如果考虑到部分企业为获得商业【yè】排行榜上更【gèng】高排位【wèi】，存在【zài】对【duì】上半年销售【shòu】业【yè】绩【jì】注水的可【kě】能。所以，房【fáng】企的实际销【xiāo】售【shòu】业绩有可能比企业自主发布的成【chéng】绩单还【hái】要弱一点【diǎn】。

对于合景泰富【fù】、旭辉集团【tuán】、富力地产、融创中【zhōng】国、远【yuǎn】洋集团等企业来说【shuō】，上半年完【wán】成情【qíng】况很不理【lǐ】想，头顶【dǐng】着【zhe】巨【jù】大的【de】销售压力，如何才能【néng】在下半年跑出量【liàng】来【lái】?当然只能降价了。有业内【nèi】人【rén】士分析称，当大部分房企都【dōu】面临降价抢【qiǎng】占【zhàn】市场的【de】压力时，反过来会进一步引发价格的踩踏效应，即大家比着降【jiàng】价【jià】。对于房【fáng】企来说，销售【shòu】目标【biāo】的实现，不仅关【guān】乎自己的现金流和债务【wù】压力，也是市值管理的重要手【shǒu】段。若最终【zhōng】业绩与目【mù】标【biāo】相【xiàng】差甚远，其股价承受的压力将会更大。由此可以判断，对【duì】业绩的【de】考量将【jiāng】直接影响到【dào】企业对产品的定价【jià】。不【bú】过【guò】，毕竟拿地的价格【gé】居高不下，业【yè】内人士也提醒置【zhì】业者对【duì】企业【yè】的降价【jià】幅度不要【yào】期望过高。不管对企业【yè】还是对【duì】市场来说，维护【hù】平稳健康的【de】发展仍然是首要目标。因而，房【fáng】价不【bú】可能大起大落。(记者【zhě】 冯善【shàn】书)